说说上房交付的那些事儿.doc

说说上房交付的那些事儿 又快到年底了，这时候将会有不少楼盘计划在12月底交房的，已经陆陆续续地开始办理上房手续了。不过，业主在即将拿到钥匙，入住属于自己小窝的同时也有各种纠结情绪，比如说上房过程中总会遇到这样那样的问题：延迟、质量不过关、面积不够、和买房时说的不符等等。一场场业主维权开始上演，就如日前在房博会上，新城区某楼盘因上房面积与合同上差了7、8个平方，而开发商不仅没有整改反而采取强硬措施，造成大批业主不满，进行维权。诸如此类的事件，着实让业主头疼。因此这不仅耽误工作、影响家庭生活，还要花上不少的精力与时间，最后可能还不能得到满意的回复，一辈子的血汗钱花的有些亏。那么，如何能让购房者在房子交付时规避这样的问题或者说怎样才能更好的去解决问题，今天，笔者就给大家说说咱房子交付时的那些事儿吧。 上房交付共分三步走 接收入住通知书。这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期买房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。 特别提醒： 若实际交楼的日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间。若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买房使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 楼房现场验收。开发商应首先出示“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。 注意：以上文件必须为原件而不是复印件。业主缴交身份证复印件、收房通知书，领房屋钥匙。依原合同约定标准验楼。业主按实际验收情况填写《房屋验收情况表》，签署《商品房实测面积结算补充协议》。如发现问题，双方应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。如基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，领取钥匙。 特别提醒 要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签订书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。发现问题，买卖双方协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。 办理入住手续。换发票、缴交各项相关费用。填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册。 特别提醒 公摊面积的计算 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 不应计入的公用建筑空间 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 验房重点看几大方面 房屋结构 检查房屋有无裂缝。查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。 检查空鼓。检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。检查墙身、