住宅房屋评估实体因素(K31)修正说明表.docVIP

附件3： 住宅房屋评估实体因素（K31）修正说明表 一、住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数P1表（%） 各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较。“标准样本住宅”按高档住宅、成套住宅、非成套住宅三种情况分类测算对应的分类基准价格,对应的分类基准价格调整系数，系数确定见下表。 分 类 高档住宅房屋 成 套 非成套 平房 楼房 分类调整系数P1 110-120% 98-102% 85-95% 90%-96% （依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定） 二、住宅房屋结构因素修正系数P2表（%） 结 构 类 型 钢混 结构 或 框架 结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 1级 1.5级 2级 2.5级 3级 1级 1.5级 2级 2.5级 3级 1级 2级 系数 115-120 100- 101 97- 98 94- 95 90- 91 85- 86 94- 95 90- 91 84- 85 79- 80 75- 76 72- 74 65- 68 房屋高度（层高、檐高）钢混或框架结构以4.0米为100，其它以3.0米为100，层高或檐高每增减0.2米，修正系数增减1％。 三、住宅房屋成新因素修正系数P3表（%） 待估房屋 成新 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及 以上 系 数 46-50 51-55 56-65 66-75 76-85 86-95 96-106 注：上述表内的数字在确有必要时，可根据实际情况作0.5～1的浮动 四、住宅房屋朝向因素修正系数P4表（%） 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 五、多层住宅房屋楼层因素修正系数P5表（%） 总楼层 楼层系数 所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 一 100 100 100 100 100 100 二 100 101 101 101 101 三 99 102 102 103 四 97 101 102 五 96 98 六 96 说明：a.底层地下室为车库或有技术层的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。 b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-4。具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由估价机构评估确定。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。 注：1、P1-5系数修正值 ％计算； 2、 K31i的取值范围应该界于80～120之间； 3、可比实例修正方式的房屋实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 4、实体因素调节系数计算公式为： P1 fK＝ （0.3P2＋0.2 P3＋ 0.25P4＋0.25P5） 100 可比实例实体因素调节系数为fK，标准样本住宅实体因素调节系数为fO，被标准样本住宅实体因素调节系数为fb。 标准样本住宅实体因素修正系数为k31i fK /fO×100 被征收住宅实体因素修正系数为k31i fb / fO×100