盛世长江营销策划案.docVIP

INDEX 第一部分 项目宏观市场分析………………………………………..……………3 一、市场环境……………………………………………………………………………………..3 二、房企普遍生存现状…………………………………………………………………………..4 三、购房客群心理状态………………………………………………………………………..…4 四、武汉市场环境…………………………………………………………………………….….5 五、阳逻房地产市场环境……………………………………………………………………..…5 六、项目08年需要解决的问题…………………………………………………………..….…6 第二部分 项目现状分析………………………………………………………...….7 一、项目优劣势分析……………………………………………………………………….….…7 二、项目核心价值………………………………………………………………………….…..…7 三、08年营销难点……………………………………………………………………………….7 四、小结……………………………………………………………………………….……..……8 第三部分 项目定位………………………………………………………….……….9 客户定位………………………………………………………………………….…..……...10 产品定位…………………………………………………………………………….……….11 第四部分 08年项目营销思路……………………………………………….….….12 一、08年项目营销目标…………………………………………………………………....…….13 二、理解营销目标……………………………………………………………………..…..……..13 三、支持营销目标五大关键问题…………………………………………………….…....….…14 四、08年营销策略核心……………………………………………………………………….….14 第五部分 营销策略的制定与分解…………………………………….…..………..15 一、营销渠道分析…………………………………………………………..………..……….…..16 二、蓄客手段……………………………………………………………………...…......... .……16 三、推货策略……………………………………………………………………………….….…17 四、价格策略………………………………………………………………………..………….…18 五、促销策略…………………………………………………………………….…………………19 六、推广策略……………………………………………………………………………………….20 附件： 住开·盛世长江推广排期 第一部分 项目宏观市场分析一、市场环境关键词：拐点 2007年，从3月份开始，国家对房地产市场采取了强大的调控力度，调息、控制贷款、清算土地增值税、控制期房销售等一系列的手段组合，使得大量的开发商银根紧缩，多重政策所积蓄的力量在2007年10月以后集中爆发，随着“拐点”的出现，全国市场普遍进入了寒冬期。 2、08年上半年双向压力下的市场环境 关键词：冰河时期 随着万科带头“抛货”，全国房地产市场进入了大面积的“资金链危机”，全国各大中城市的房价几度的回落，造成了市场信心的严重不足，大量的投资者在此期间迅速的逃离市场。与此同时，由于政策限制与市场低迷的双重压力，特别是近期再次上调的准备金利率，08年上半年全国房地产市场进入了“冰河时期”，大型房地产企业通过主动降价来刺激市场，而大量中小型开发商则在生存的边缘徘徊。 3、寄望08年第四季度 关键词：希望 经过长达一年的调控与行业洗牌，目前市场已经积累了充足的购买力，在这个时候，无论是政策导向还是金融业的复苏，任何一点的刺激都将再次引爆市场，市场将再次迎来变革，这个时候，我们需要抓住今年最后一次的机会，依靠强有力的营销策略组合以及执行，迅速占领市场制高点。 4、综合评述 2008年的下半年，将会存在巨大的变数，要么是积蓄已久的能量的爆发，要么是进一步的沉溺，但不论哪种状况的出现，我们都应做好充分的准备，如果市场好转，那么我们需要快人一步，迅速占领制高点如果市场继续的下滑，那么我们需要开创“市场冷、项目热”的局面，可能这需要付出超出以往数倍的努力，但其成效也将是巨大的，届时，我们收获的不仅是资金、同时企业品牌、项目品牌都将得到大幅的提升，为项目奠定坚实的基础。 二、房企普遍生存现状 1、恶性循环带来的冰河时期 关键词：资金链 进入2008年以来，全国各大城市的开发商资金链均告急，特别是经过上半年漫长的消耗，绝大多数企业均处于资金链断裂的边缘，这是由于长期高速拓张的时代，