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谈保障性住房物业管理存在的问题与建议 　　【摘要】保障性住房是政府利用公共资源开展的一项惠民工程，但是在具体建设与管理实践过程中出现了的不尽人意之处，偏离了保障房建设的初衷。对保障房物业管理工作进行具体分析，指出目前出现的问题，提出解决问题的合理建议。 　　【关键词】保障房；物业管理；问题；困境 　　2014年，我国持续加强保障性住房建设，全年共新开工保障性安居工程740万套，基本建成511万套[1]。我国不断增加的保障性住房也给后续的物业管理工作带来了许多挑战。按目前的情况，由于保障房的分配对象为城市低收人群，其物业费收缴比商品房相对较难，而物业公司为了运营需要往往会不自觉地降低服务标准，因而导致业主对物业的满意度下降，物业费的收缴越发困难，容易产生恶性循环。 　　1.存在问题及原因分析 　　1.1规划建设问题带来的先天不足 　　据调查[2]，目前保障性住房的配套物业大多存在交付不规范，有的存在被开发建设企业借用、侵占甚至出售现象，配套的项目缺项。如没有按照相关要求建设物业办公用房，部分物业用房设置在地下室，办公环境差。再有就是地下车库、配套设施产权不清等，给后期物业管理造成困难等问题。部分保障性住房因前期建设因缺乏经验，规划选址不科学；建设工程质量不高，建筑屋面和外墙渗水等问题时有发生，加上后续的维修保养跟不上，管理不到位，以致日常使用问题频出，给物业管理带来诸多困难。 　　1.2 管理机制问题形成的合力不够 　　每一个住宅小区就是一个小社会，会产生生各种矛盾、遇到问题业主第一个投诉对象是物业公司。但是物业公司管理不是政府机构，职能有限，一些问题长期得不到解决，由此导致业主上访事件不断。县、区住建部门物业办，作为一级行业主管部门，主要职能是对物业企业进行监管，协调处理投诉、矛盾纠纷，把物业办放在处理全局性矛盾的位置显然是不行的，它很难解决全部矛盾。目前，各基层社区对物业管理工作重视程度不均衡，存在处理问题简单、隐患排查滞后、部门协调不统一、经费不足、管理相对被动的局面。 　　1.3业主自身特点造成的管理困难 　　接受保障住房户大多为城市经济收入低水平人群，其思想观念往往未能及时适应时代变化，自身文化素质和认知水平有限，关键是物业管理意识不强。对于政府的安置政策不理解，把上些与城市管理格格不如的生活习惯带入小区，公共意识不高，给整个小区的环境卫生管理工作带来很大困难，入住使用后出现违规装修、脏乱差、养鸡养狗、破坏绿化等一系列现象，给小区物业管理工作造成不利局面；部分居民对物管法规只是一知半解或根本不了解，对业主和物业的权利义务概念不清，对物业管理这种有偿服务方式不理解，甚至还有抵触情绪，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论，对交纳物业费不积极，物业管理难以长效维持。 　　1.4 法规政策层面造成的操作问题 　　随着城市建设进程的加快，房地产市场蓬勃发展，而物业管理法规相对滞后，急需结合现今的物业管理形势进行修订、细化。如为充分照顾低收入人群的经济压力，各地物业管理费一般是执行政府指导价，其收费不高。以南京市为例，多层公寓的收费标准大约在 0.20 元～ 0.40 元/m2左右，高层、小高层公寓收费标准大约在 0.35 元～ 0.60 元 /m2左右。同时，保障房物业费的收缴率也较低，如南京市目前物业费收缴率大部分只能达到 40% ～ 50%[3]。低廉的物业费和较低的收缴率给物业公司的经营带来很大压力，物业公司技术含量和经营门槛低，竞争相对激烈，在本来就非常微利的经营中更加困难。 　　2 对保障性住房物业管理工作的建议： 　　保障性住房与商品房产权主体不同，建设标准与商品房基本一致，本质是一样的，都应满足人们的居住要求，所以其物业管理水平不应降低。所以保障性住房的物业管理与商品房一视同仁，按照“等价交换”、“质价相符”的原则，实施规范的物业管理。 　　2.1强化规划建设，保证工程质量 　　物业管理能否正常开展，很重要一点，取决于房屋质量。在选择开发建设单位关键环节中，要严把审查关，规划设计要充分征求物业管理专家意见，最大限度降低管理成本，满足物业管理的需要。合理配置小区内物业管理用房、经营性租赁用房和停车位，电梯等特种设备的设计标准要达到中等或以上水平，确保产品质量，加强对安装过程的监督和管理。新交付小区要对参与投标物业企业要严格考察、筛选，建设单位要与物业企业做好交接工作，完备手续。老旧小区要结合管理要求进行必要的基础设施改造、完善，使保障性住房建设工程成为放心工程、安全工程、规范工程。 　　2.2管理在基层、服务在基层，要形成管理合力 　　各县区成立物业管理领导小组，由物业办牵头，形成相关部门、街道、社区、物业服务公司、业主委员会、业主代表等参加的例会或联席会议制度，定期