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赣州市商品房交付常见问题分析 　　摘要：通过问卷调查的形式，初步了解业主对房屋质量关注的要点，可提前掌握可能的潜在投诉风险。通过统计商品房交付时业主反馈的房屋问题，并对常见问题进行分析，制定维修流程及方案，同时找到施工过程中的控制要点，提高后续项目的施工质量，提升客户满意度，可增强高品房品牌价值。 　　关键词：房屋问题关注度；客户满意度；品牌价值 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1005-913X（2016）01-0038-02 　　据2014年国家统计局经济数据，2014年末，我国城镇化率达到54.77%（2014中国统计年鉴），随着我国城市化的不断推进，城镇人口不断增加，商品房大量交易，截止2013年末，我国住宅销售首次超过1100万套，销售面积超过11亿平方米，销售额达6.77万亿元。作为构筑城市的主体――商品房，其质量究竟如何？业主关注房屋哪些方面的问题？实际交付时常见的问题又有哪些？ 　　一、业主对房屋质量关注要点调研 　　本次调研，借助赣州新城区中心地带最大的住宅社区第一个小区首次交房，大批业主到交楼现场办理相关手续，并对房屋质量进行验收，在交楼现场对收房业主进行实地问卷调查，能更加真实的了解业主的想法，其对房屋质量所关注的要点。[1]本次调研，从交楼开始到结束，历时10天，最终有效样本数为300份。 　　通过后期对问题筛选和统计，其结果如表1。 　　从表1可以看出：业主主要关注的五大问题为顶板渗水、楼层净高、墙面观感、墙面空鼓和开间进深。 　　1.顶板渗漏占比22.82%，是业主关心的第一大质量问题，亦是建筑通病中常见的问题，其除了影响业主的正常使用外，若处理不当，还可能影响着邻里关系，若前期未能及时发现，后期处理难度偏大，成本也较高。[2] 　　2.楼层净高占比16.96%，对于当前的高层住宅来说，受成本、安全等各种因素的影响，其层高基本在2.8-3.0m之间，而楼层净高则还要小约10cm。对于现代城市居民来说，本身的工作生活压力就偏大，倘若楼层净高太小，居住起来会有种压抑感，同时难以有足够的空间来吊顶，影响装修效果，降低居住体验。 　　3.墙面观感和墙面空鼓占比均为12.13%，业主装修时，墙面装修基本上是油漆面或者墙纸，而交房时墙面抹灰后的垂直度和平整度等，对于最终的装修效果也是有决定性的影响。墙面空鼓短时间内不会影响业主的使用，但时间一长，抹灰附着力不足，再加南方更为潮湿，容易起泡甚至脱落，业主还得二次装修，就会是很麻烦的一件事。 　　4.开间进深占比12.01%，房屋户型决定了建筑空间，建筑面积限制了房间的开间与进深，而当前房价一直处于高位，合理的开间进深设计，尽可能的减少建筑面积，提高空间利用率，与此同时，保证日常使用的便利性，也是业主比较关心的一个问题。 　　5.保温隔热占比8.09%，相对于北方，南方的气候在冬天明显要好，业主对于外墙保温这一块相对关注的比较少，但在夏天，全国均偏热，对于隔热这一块还是有一定的要求的，尤其是考虑节能的要求，同时居住在顶楼几层的业主，会比较看重这一块。 　　6.楼面平整度占比6.64%，楼面装修以地砖和木地板为主，一般来说，只要楼地面极差≤15mm，基本上不会影响业主装修和使用，同时楼地面一定程度的粗糙，会增加地砖的粘结力。 　　7.门洞尺寸和阴阳角方正度分别占比4.76%和4.46%，均低于5%，业主在这一块，相对来说关注得少些。 　　通过分析房屋问题关注度，顶板渗漏问题最有可能成为潜在的投诉风险来源，对于该类问题，应该及时安排专业人员维修，同时做好沟通工作。而对于楼层净高和房间开间进深问题，业主在购房时应该早已知晓，有一定的心理准备，对于这类问题，合理解释即可。 　　二、商品房交付时常见问题实证分析 　　以赣州新城区中心地带最大的住宅社区前四个小区交房时发现的问题为研究对象，经过问题筛选、分类和统计，分析房屋常见的问题。 　　1.小区概况 　　从表2可知，A小区是最早交房的，集中交房率83.54%，也是目前交房率最高的，户均问题0.37条，保持在较低的水平。C小区建筑面积最大，集中交房率50.28%，是目前交房率最低的，户均问题最多的。目前已交付的四个小区，平均户均问题0.70条，整体房屋质量良好。 　　2.房屋常见问题 　　从表3和表4可以看出，商品房常见问题主要有： 　　1）建筑主体，是房屋载体，其问题占比约50%，为房屋第一大问题，主要问题表现为顶板渗漏和墙面观感及空鼓，占比约35%和20%； 　　2）入户门，作为入户的第一印象，其问题占比约15%，具体问题表现在入户门安装方面和成品保护，占比分别约为58%%和34%； 　　3）铝合金门窗，作为连接室内外的屏障，其问题占比