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不动产典当法律问题探析 　　【摘 要】不动产典当与传统民法上的典权、不动产售卖和不动产抵押均有明显区别，而且在业务操作程序中也有其特殊之处。我国关于不动产典当的立法规范存在立法位阶较低、概念界定模糊和立法内容僵硬等缺陷，建议我国立法提高立法位阶、界分相关概念、调整相应立法内容并规范操作规程。 　　【关键词】典当；不动产典当；典权；不动产售卖 　　0 引言 　　自2001年《典当管理办法》正式实施以来，典当行在资本金、资产规模等方面受到的限制也越来越严格，新增业务品种不断积累的潜在风险，以及不动产市场的宏观调控影响等等，也给典当行带来严峻的挑战。要将不动产典当这一特许业务优势变为市场竞争优势，进而转化为重要利润来源，我们必须正视并妥善处理这一系列问题。 　　1 不动产典当概述 　　1.1 不动产典当的涵义 　　1.1.1 典当的含义 　　所谓典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。通俗的说，典当就是要以财物作质押，有偿有期借贷融资的一种方式。[1]这是一种以物换钱的融资方式，只要顾客在约定时间内还本并支付一定的综合服务费（包括当物的保管费、保险费、利息等），就可赎回当物。 　　1.1.2 不动产典当的含义 　　不动产，从广义上来看，不仅包括不动产，还包括不能移动或移动后会造成重大经济损失的财产。狭义的不动产则主要是指房产和地产。[2] 　　1.2 不动产典当的特点 　　1.2.1 不动产典当以转移房屋的占有为要件 　　房屋出典后，出典人即应将房屋转移给典权人占有，典权人有使用、收益该房屋的权利，但是，出典人仍是房屋的所有人，即对房屋的最终处分权仍由其享有。典权人在典期内只享有房屋的部分权利，不享有所有权。 　　1.2.2 不动产典当一般有典期和回赎期 　　在典期内，出典人不能回赎。典期的长短由双方当事人约定，也可以不约定典期。当事人未约定典期的，出典人可以随时一要求回赎。出典人在典期届满时有权以原价回赎出典的房屋，到期不赎即丧失了回赎权，出典房屋即归承典人所有而无须再找付差价。对不符合绝卖条件，但出典人不回赎的，可由典当双方协商，由承典人再支付典价与卖价的差价，转典为卖，而由承典人取得房屋产权。 　　1.2.3 不动产典当是一种有偿的民事法律行为 　　典权人占有、使用出典房屋，必须向出典人支付一定的典价换取房屋使用，收益权。出典人必须移转房屋占有权和使用收益权，交付承典人所有，以换取典权人的典价，在典当法律关系中，双方获得利益均建立在付了相对价值的基础上，所以，不动产典当是一种有偿民事法律行为。 　　1.2.4 不动产典当是一种要式法律行为 　　在经过一系列不动产典当操作流程，如咨询，验当后，双方方达成一致，认为可以成立典当法律关系，双方签订合同，不动产典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案，书面形式相比口头承诺更加正式，当出现纠纷是也可达到有据可依的目的，在一定程度上保障了出典人和承典人双方的利益，相对减少了不动产典当实施中的风险。[3] 　　1.3 不动产典当的意义 　　作为一种特殊的不动产融资方式，相对于银行抵押贷款，售卖等方式具有独特的优势决定了发展不动产典当具有以下重要意义。 　　1.3.1 有利于典当业的创新与健康发展 　　不动产典当融资同银行相比具有中间环节少，典当期限短的特点，这些优势在很大程度上满足了部分居民和中小企业小额、应急、短期的资金需求。 　　1.3.2 有利于不动产业多元化融资局面的形成 　　1.3.3 有利于提高不动产的市场化水平 　　2 不动产典当与相关法律制度的区别 　　2.1 不动产典当与典权 　　典权是指支付一定典价，在一定期限内占有他人的不动产，从而取得使用、收益的权利。[4]与不动产典当相比，二者具有很大区别： 　　2.1.1 风险承担主体不同 　　不动产典当中，出典人并不直接将房屋所有权交至当铺，出典人继续享有房屋所有权，承典人使用房屋，从中获得收益，但是房屋的风险需由出典人承担。而在典权中，由于典权人直接占有和使用房屋，从中获得收益，典权存续期间享有房屋所有权，所以房屋风险由承典人承担。 　　2.1.2 权利限制范围不同 　　不动产典当在典当期内只是对典当不动产在产权处分上作出了限制，其占有权、使用权以及收益权仍归典当人所有；而房屋设典转移的则是典标的不动产的占有权和使用权，即出典人将设典不动产交付承典人占有使用，换取典金。[5] 　　2.2 不动产典当与不动产售卖 　　不动产售卖指的是不动产的所有权的转移，即购买不动产者以钱换物，取得不动产的所有权，从而对该财产享有占有、使用、收益和处分的