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“三旧”改造问题分析及对策研究 摘要：“三旧”问题是城市化进程中的中国特色。自2008年国家出台相关“三旧”改造政策以来，地方政府在实际操作中屡陷困境。本文深入“三旧”问题本质，从根源上探讨如何应对“三旧”改造过程中遇到的重重难题，意在为“三旧”改造提供建设性建议。 关键词：“三旧”问题；“三旧”改造；问题分析；对策研究 改革开放带给中国翻天覆地的变化，在经济飞速发展的同时，也让中国的土地资源利用出现瓶颈，特别对于城市用地，迅猛发展的城市化让高楼层出不穷，同时“旧城镇、旧厂房、旧村庄”问题也日益凸显。“三旧”问题根源在哪？如何有效进行“三旧”改造？下面来详细探讨。 一.“三旧”问题内涵解析 政府文件对“三旧”问题有明确定义，所谓“三旧”是指在城市建设过程中，因为城市规划缺乏科学性和预见性，以及管理执行不到位，造成“旧城镇、旧厂房、旧村庄”大批量出现。如此粗放的发展模式在带动经济腾飞的同时，给经济转型和城市转型造成困境。早在2008年，中央和地方就已经意识到这个问题并出台相应政策，可是在实际执行中却面临产权模糊这一根本问题，如何明晰“三旧”土地产权涉及到大量的人力和财力，不仅需要正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，还需合理调整土地利用的利益格局，保障土地权利人的合法权益。这样才能使“三旧”问题得以更好的解决。 二、集约建设乃“三旧”改造目标 “三旧”问题是城市化的产物，而 “三旧”改造是一个再城市化的进程。“三旧”是粗放型经济增长方式造成的，而再城市化进程中，务必不能再走粗放型老路，应该采取集约改造的方式。集约是从城市整体规划入手，用前瞻性和科学性的眼光来建设城市用地。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，提高土地利用率。通过创新机制，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，使土地效益最大化。从而实现集约建设的“三旧”改造目标。 三、“三旧”改造对策分析 （一）明确“三旧”改造的利益格局 在旧城镇、旧厂房、旧村庄的用地功能转换、产业转型和人口转移的过程中，必然要牵涉到土地权利人的利益，这就要求在政策上必须明确各方面的利益分割，从而更好地调整利益格局，具体分为以下几个方面： 对于完善历史用地手续，政府为土地权利人提供了便利的途径和法律的保障，这也是土地充分利用的前提。 对于土地出让，政府进行大幅度让利。农村集体自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，在扣除相关专项资金后，余额最高不超过60%按有关规定，用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。 对于国有用地，土地权利人可进行自行改造。较低的土地出让金和改造后的土地增值收益，不仅能激发改造主体进行“三旧”改造的热情，而且能吸引更多的社会资金参与到“三旧”改造的建设中来。 对于集体建设用地，申请征转为国有建设土地，政府简化手续，加快“三旧”改造速度。 对于工业用地，在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。 对于公共基础设施建设，政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造，从而推进“三旧”改造的建设落实。 综上所言，正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，合理调整土地利用的利益格局，保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定，能让业主最大化参与到“三旧”改造中来，让“三旧”改造队伍更有力量和活力，从而营造欣欣向荣的“三旧”改造建设局面。 “三旧”改造的制度建设 中国的土地制度是二元并立的局面，政府掌握土地的宏观开发权，主导和控制土地的一级开发市场，通过政策指挥、资金投入来主导地块的分配改造，有效的保证储备用地的统筹规划。 “三旧”集约改造的具体实施 “三旧”改造最关键的是平衡各方利益，统筹各方力量，在具体实施过程中因地制宜，采用不同的方式进行“三旧”改造。 旧城镇如何改造 旧城镇改造主要是指城镇中心区内旧片区、旧房屋等的改造。在推进“三旧”改造再城镇化的过程中，要发挥好规划的重要作用，重视控制性详细规划的编制工作，大幅提高控制性详细规划的覆盖率。旧城镇改造项目必须依照控制性详细规划所规定的功能来建设，充分考虑城镇各方面的承载能力，使公共服务配套设施等得以均衡分布。此外，控制性详细规划能更好地指导“三旧”改造项目落实近期和中远期的改造计划和目标，从而有步骤地完成“三旧”改造工作。 旧厂房如何改造 旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造。与过去的工业时代相比，现在的产业发展提倡结构多元化、平衡化。为了