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山西省房地产金融服务的调查与思考 　　【摘要】房地产行业是资金密集性行业。房地产业的发展和金融信贷的支持紧密相关.国家有关部门就加强金融宏观调控、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列政策措施。本文分析了山西省房地产金融服务的现状，并结合我省实际提出了有效提高房地产金融服务水平的政策建议. 【关键词】房地产;金融服务;利率 房地产金融服务是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融活动。2014年8月，山西省太原市解除限购政策，9月份中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发[2014]287号），一定程度上防止了房地产市场的快速下行，保持了山西省及太原市房地产市场的平稳。2014年1-11月，山西省房地产开发投资、保障性住房投资以及建筑业总产值、增加值均实现较快增长，房地产市场的价格、成交量均保持稳定，为促进全省经济发展发挥了积极作用。 　　一、山西省房地产金融服务的基本情况 　　1.房地产信贷情况 　　（1）房地产开发贷款较年初增加。截至2014年12月末，山西省金融机构房地产开发贷款余额250.07亿元，比年初增加12.83亿元，增长5.4%，其中：地产开发贷款余额40.44亿元，比年初增加11. 89亿元，增长41.6%。房产开发贷款余额209.62亿元，比年初增加0.94亿元，增长0.5%。我省房地产市场以白住和改善性住房需求为主体，内生动力较足，房地产开发相关指标仍保持稳定增长态势。 （2）保障性住房开发贷款继续增长。截至2014年12月末，山西省金融机构保障性住房开发贷款余额102.85亿元，同比增长7.9%。全年城镇保障性住房新开工 23.26万套，基本建成21.02万套，完成投资528.05亿元，均超额完成年度计划任务，保障性住房支持力度不减。 （3）个人住房贷款增长较快。截至2014年12月末，山西省金融机构个人住房贷款余额714.85亿元，比年初增加164.7亿元，增长29.9%，比上年同期增加142.68亿元。从全年来看，个人住房贷款不良率逐步下降（见表1），无论从山西省还是太原市，个人住房贷款不良率低于全省各项贷款不良率水平，稳定在低位。山西省购房需求以刚性需求为主。据凋查，个人住房按揭贷款的申请主体刚需者占比达到90%以上，投资性购房约占10%，主要集中在商铺贷款。由于个人住房贷款一般采取不动产抵押的方式，损失率相对较低，还款方式多采用按月等额本息或等额本金方式，利息实收率始终保持着较高的水平。 　　2.个人住房贷款利率情况 　　（1）首套房贷款政策较去年同期显宽松。对于贷款购买首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融机构执行的首付款比例平均为39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l家机构，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之间的有7家机构，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家机构，占比46.7%。全部金融机构发放的首套房贷中执行基准利率的贷款占比为90.84%，执行上浮利率的贷款占比为4.84%，执行下浮利率的贷款占比为4.32%。分机构看，中国银行和兴业银行首套房贷平均利率低于基准利率，工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、民生银行、华夏银行和晋商银行首套房贷平均利率等于基准利率，邮储银行、浦发银行、中信银行、光大银行、渤海银行和农村信用社首套房贷平均利率高于基准利率。全省金融机构发放的个人住房贷款中，首套房贷款占比为97.3%，贷款购房者以刚性需求为主。 　　（2）二套房贷利率基本与首套房贷保持一致。对于贷款购买第二套住房的家庭，15家金融机构的房贷政策也趋于宽松，基本执行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例为39.7%，较去年同期下降20个百分点。贷款利率方面，除招商银行二套房贷略高于其首套房贷利率外，其他14家金融机构均采取了紧跟首套房贷利率政策，即与首套房贷利率政策基本一致。 　　（3）个人住房贷款利率稳中有降。2014年，全省商业性住房贷款累放220.51亿元，较2013年增加了24.43亿元，加权平均利率为6.5 32%，同比提高0.02个百分点。从利率走势看，2014年1-10月利率走势较为平稳，11月份略有下降，12月份降幅较大，各期限贷款利率均不同程度降低，个人住房贷款投放明显增加。分期限档次看，5年以下（含）期贷款和5-10年（含）期贷款加权平均利率分别为6.426%和6.5 81%，分别比上年同期减少了0.02和0.017个百分点;10-20年（含）期贷款和20-30年（含）期贷款加权平均利率分别为6.544%和6.481%，分别比上年同期增加了0.008和0.072个百分点。 　　二、山西省房地产金融服务中存在的问题 　　1.房地产融资模式相对单一