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房产税的设计应以降低房租和房价为目标 近来，各种有关房产税的言论，引起了各方热议，因为这关乎“居者有其屋”的民生大计，也涉及中国经济与房地产业的健康发展。 众所周知，中国目前的高房价，给中国的实体经济带来了诸多不利因素。在此仅举三点： 首先，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量资本进入房地产行业，阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业;其次，高房价挫伤民众的购买力，大幅拉低内需;第三，高房价拉大了贫富之间的差距，高成本的房屋阻碍了中下层收入家庭致富的机会。此外，有史可鉴，持续过热的楼市将绑架实体经济，并总是与金融危机如影随形。 在欧美，房产税是稳定房价的有效利器。只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属地域而定），平均为2%。这意味着假如花20万美元买一栋房子，那么平均每年就要为这栋房子缴纳 4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房产的实际价值来决定的，也就是说房价越涨，房产税越高。 这就有效地阻止了房价高涨，使欧美100多年来的房价增长，基本和通胀保持同等比例，甚至低于通胀水平。使得房子在欧美，只是和空气、水、粮食一样的人类必需品，一般情况下，对于绝大多数人来说，是不会用房地产来投资，甚至投机的。 此外，欧美政府征收了高额房产税之后，利用税收所得大量提供各种租金稳定的住房，使大多数民众无需通过购房获得居所。 而在中国，不少人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会推高房租和房价事实上，这种担忧是有道理的。如果征收方法不当，房产税有可能推高房租和房价。因此，房产税征收的方法至关重要。 首先，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。如果房产税以第二套，甚至第三套房为起征点，并实施阶梯式税率，即房子越多，税率越高的话，也许可以减少这种担忧。 其次，开征房产税的方法如果得当，也将是调整贫富悬殊见效最快、操作最方便的手段。如向最富有的群体征房产税，建议以家庭为单位，第一套自住房免征，从第二套自住房开始征税，然后税率阶梯式上升，即第三套自住房税率要高于第二套自住房，依此类推。 第三，由于租房市场是个有效市场，只有在供不应求的情况下，房租才有可能上升。实施房产税，恰恰增加了空置房拥有者的持有成本，因此对空置房征收重税，而对用于出租的房产则免税，这样能逼迫空置房要么出售，降低房价，要么被逼进入出租市场，降低房租。 同时，政府通过征收房产税，能快速获得大量税收，利用这笔资金来建造廉租房，提供给低收入家庭。另一方面，欧美国家的政府每年都会控制房租涨幅。比如多伦多，政府要求今年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能限制房租的涨幅，再加上廉租屋的建设，房租上涨的余地就更小了。 总之，只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的。无论如何，房产税的征收方式必须以降低房价房租为目的。如果所设计的房产税征收方式无法抑制房价房租，那还不如不征税。 （作者系加拿大皇家银行风险管理资深顾问）