2010年度市分析及营销思路报告02.26.docVIP

2010年度市场分析及营销思路报告（二稿） ◆市场分析： 2010年1月全市住宅总成交1384套，交易量比09年12月的2764套下降1380套，环比下降达49.93%。同比09年1月的2064套，下跌32.95%。1月住宅均价11259元/平方米，比上月的10863元上涨3.65%，明显的量跌价升状态。 同安市场虽然是3级市场，但属于消费比较特殊的一个市场，由于国家宏观调控二套房贷政策约束的影响，消费者再次进入持币观望状态，犹如回到08年度春季的气氛，特别是09年度将08年度积压的量释放后，岛内存量已经低于岛外存量，截止2009年12月31 日同安片区整体市场余量近2900套（不含未开盘及现有地块存量），住宅未售面积近36万平方米，截至07-2009年12月31日同安片区已销售7452套近82万平方米；同安片区整体均价为5040元/平方米（不含古龙御园、禹州*大学城2个项目）。 因此面对市场整体状况，同安市场不容乐观，依据同安现有的消费群体要完成本项目余量难度非常大。（所有数据均与厦门网上房地产数据为准，具体数据见附件） 同安片区即将推出地块存量： ◎华森国际：总建筑面积近10万平方米，近期即将推出。 ◎银溪春墅：占地面积5.2万平方米,建筑面积约11,4万平方米已开始筹建。 ◎T2007G03：厦门航空同翔置业公司，建筑面积10,2万平方米已开始筹建。 ◎T2007G04：新宇（厦门机电集团），建筑面积5.4万平方米已开始筹建。 ◎9月8日：两地块拍卖T2009G04、T2009G05总建筑面积9.5万平方米。 ◎10月8日：两地块拍卖T2009G06、T2009G08总建筑面积近10万平方米。 ◎12月8日：两地块拍卖T2009G02、T2009G03总建筑面积近10万平方米。 2010年度地块推出项目总建筑面积约66.5万平方米。加上其他余量未售面积36万平米，预计在2010年度同安片区有102.5万平方米建筑面积投入市场。 ◆项目分析： 同安片区目前正在销售的项目有24个，其中均价超过5000元/平方米与本项目比较接近的有8个，古龙御园、阳光清境、星海湾三期、汀溪温泉、锦华金都、陆丰嘉园、凤凰城一期、同城湾二期；产品同质化、存在竞争力的、均价较接近、剩余量较大的项目有4个；古龙御园、锦辉国际、金利蓝湾新城及即将推出的华森国际城等。 其项目基本状况如下表： 项目名称 总面积 套数 已售住宅 未售住宅 剩余户型 面积 均价/已售比列 情况对比备注 大溪地 16.5万平方米 856套 589套 253套 大三房-别墅 140-320平方米 6546元/平方米，已售69% 大户型高总价均价高 古龙御园 8.7万平方米 927套 95 套 832套 三房变五房 88-240平方米 10147元/平方米，已售10% 买一层送一层均价算5073.5元/平米 锦辉国际 4万平方米 604套 398套 206套 单身公寓及小三房 83-128平方米 4770元/平方米，已售66% 户型总价低、均价低 金利蓝湾新城 8.9万平方米 894套 517套 377套 三房及小四房 90-130平方米 4662元/平方米，已售58% 均价低户型面积适中 华森国际城 6.3万平方米 898套 0 898套 单身公寓及小二房 40-111平方米 拟6500元/平方米 二房比较适合工薪层 数据合计 44.4万平方米 4179套 1581套 2589套 三房是主要户型 80-140平米主力户型 6525元/平方米，已售40% 空白 以上四个项目在地理位置上，产品质量上，及社区配套上与我项目比较多相似之处，在销售价位上也较接近，作为消费者在购买产品时，质量相差不大的前提下首选价格较低的。虽然我们项目是高端客户群体，但市场需求的客户比较有限，客户自然而然会流失到别的项目去，因此更增加了我们项目销售难度；尤其是我们项目最直接竞争对手古龙御园，他们的位置优势、中庭优势、买一层送一层的噱头、以及价格平均值5073元/平米，对我们直接产生很大的竞争压力。 ◆客户分析： 同安片区的客户主体主要是同安本区域的较多占90%，岛内及其他片区购买力才10%，同安本土风情纯朴，买房都是口碑引导较多，前来购买的业主基本是亲戚介绍，投资客比较少，其因素主要是政府没有给予明确的同安区经济主题，经济主导体非工非农；前来购买我们项目的客户主体是二次置业者，同时也是政府及企事业单位群体，都是二次置业以上为改善居住环境而购买，并且其中一部份客户是为了消费公积金而购房，因此我们项目在某种层面上遏制了一些投资客户；我们项目的客户群体都是本同安片区高端客户，资源是非常有限的，作为同安片区最高端楼盘这也是个销售弊端，所以我们项目销售思路与客户来源方向需要转移。