b-01-01业定位方案.docVIP

目 录 第一篇 项目背景分析 3 一、 宏观环境分析 3 二、 区域环境分析 3 （一） 南坪商圈商业现状分析 3 （二） 南坪商圈短缺业态分析 4 第二篇 项目市场定位 7 一、 消费者市场 7 二、 经营者市场 7 三、 投资者市场 8 第三篇 项目总体定位 9 一、 概念定位 9 二、 名称定位 9 （一） 定位原则 9 （二） 项目名称 9 （三） 定位阐释 10 （四） 备选名称 10 三、 形象定位 11 四、 档次定位 11 五、 区域定位 12 六、 功能定位 12 第四篇 项目文化定位 14 一、 核心文化 14 二、 码头文化 14 三、 山城文化 14 四、 历史文化 14 第五篇 项目业态定位 15 一、 业态定位理念 15 二、 业态定位原则 15 三、 基本业态定位 16 四、 具体业态描述 17 五、 业态分布状况表 18 六、 项目业态规划 19 项目背景分析 宏观环境分析 经济方面，全市经济在国家宏观调控的大背景下，保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头。“三驾马车”对经济拉动力增强 城市规划方面，按照“一城五片、多中心组团式”2010年前，逐步往北发展，再下一步，往西、东方向发展。重庆的房地产市场是一个业已起步的市场、正在规范的市场，市场日趋有序，结构趋于合理，供求基本平衡，潜在需求巨大，正逐步走向理性和成熟。南坪商圈已有20个中型商场，商贸总面积近26万平方米，囊括了诺玛特、麦德龙、百盛、重百新世纪除以外，南坪商务圈建设南坪南城大道特色江湖菜餐饮一条街、南坪西路金融、灯饰建材一条街、南坪南路汽摩配一条街、南坪东路体育休闲运动一条街，通过聚集人流、物流、资金流、信息流，促进商圈的盘子进一步做大。已有20个中型商场诺玛特、麦德龙、百盛、重百新世纪南城大道特色江湖菜餐饮一条街金融南坪西路金融一条街汽摩配南坪南路汽摩配一条街体育休闲运动南坪东路体育休闲运动一条街体育休闲运动南坪东路体育休闲运动一条街体育休闲运动歌行秋风萧瑟天气凉。草木摇落露为霜。羣燕辞归雁南翔。念君客游多思肠。慊慊思归恋故乡。君何淹留寄他方。贱妾茕茕守空房。忧来思君不敢忘。不觉泪下沾衣裳。援琴鸣弦发清商。短歌微吟不能长。明月皎皎照我床。星汉西流夜未央。牵牛织女遥相望。尔独何辜限河梁。所谓港口、码头，是一种文化说码头人们往往联系到船工。长江那么大的江，很少有一个人划的小舢板，都是大木船、大货船，船上少则五六人，多则二三十乃至四十人，下水要拼命划，上水要拼命拉纤。码头文化的精粹就是打拼大江急流，波涛汹涌，船工、纤夫们要不使劲，不拼命，船就拉不上去，就过不了险滩和暗礁山城重庆，远看是山，近看是城，城在山上，山在城中。独特的地形地貌，造就了重庆地名山水多的重庆味既然是山城，自然少不了山。山与坪、山与坝相比较而存在，没有坪、没有坝也就无所谓山。 对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。 业态定位原则 对于商业地产项目运作而言，业态功能规划是项目成功与否的关键。为了将项目打造为整个重庆地区的商业地产项目精品，在对项目进行功能业态规划时，主要遵循以下原则： 原则一：完美的商业环境、长远的发展前景 一个经典的商业物业是通过整合全社会的有效资源并且经过一段时间的积累逐渐形成，其无论兴与衰都不是朝夕之间就可以改变的。而一个经典的商业物业又具备非常明显的发展优势，也就是说无论从定位、规划、设计等方面适度超前都是非常有必要的，而这种超前的意识必须基于以下的条件： 四通八达的交通条件：发达的交通条件是商业圈聚集和疏散人流的保障； 完善成熟的商业互补性：成熟完善的商业互补性对于新兴崛起商业物业的成败起着至关重要的作用，甚至可以说这就是这类处于不成熟商圈商业项目的命门所在！只有实现了与城市传统商业中心的商业互补，才能使项目独辟蹊径，迅速奠定新兴商业中心的地位。 商业物业所属地区的历史文化积淀：历史文化与传统习俗是人们情感依赖的基础，在运作中挖掘项目的文化，使项目产生一种对社会大众的亲和力；将这种文化加以演绎，形成项目所独有的文化体系，成为项目的思想标志； 商业广场所属地区的规划发展前景：城市发展规划，产业化调整和商业格局的调整将从根本上影响地区的发展，进一步影响地区内商业物业的发展。而其中市政规划则是直接改变其布局的核心要素。 原则二：情景主题运作 全球社会发展到今天，已经彻底打破了地区与地区之间、国家与国家之间、民族与民族之间的隔阂，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业地产项目而言，其最明显的结果就是人们的需求正迅速的由原本较为单一直接的物质需求向多元化的、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人