深圳保障房大考.docVIP

深圳保障房大考 　　建设由政府主导的保障房体系，深圳的难题在于如何重构各方利益机制，置换必不可少的土地 　　继提高购房门槛的“3?25”行政性新政推出后，深圳市“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房体系，亦紧锣密鼓地开始构建。 　　按照深圳市政府设想，放开商品房、用保障房保障人才和基层，是这一双轨制体系的核心。作为依托，“十三五”期间深圳在由市场供应35万套商品房的同时，还将由政府指导建设40万套、供应35万套保障房。 　　这一庞大的规划将以何种方式落地，是否能避免此前两次五年规划均遭遇的“规划最高翻番，落地至少减半”的怪圈，会否再次助推商品房市场价格上涨，以及能否建立起合理有效的分配机制，均需经受重重考验。 　　问题解决的核心，均与深圳多年来独特的土地使用及供应现状有关。与周边的广州市相比，深圳从2009年起便不得不开始依赖更新存量土地的用途获得发展空间。2016年初起，深圳更开始推进“十大专项行动”，以期通过大规模消除“违章建筑”，解决土地历史遗留问题。 　　深圳新增土地即将走到断供的拐点。依赖存量整顿的模式是否能够维持深圳竞争力、消除房价高位运行负面效应，成为挑战重心。深圳大量的“违章建筑”是一个历史既成事实。深圳市能否找到新的与原住民、村集体等相关方的土地利益的合理分享方式，在增加新供应土地的同时，如何防止商品房价继续上涨，皆成为深圳楼市探索中观察和检验的紧要问题。 安居之难 　　安居日益困难之下，人才及产业的“挤出效应”在深圳正变得越加明显。 　　深圳是中国人均收入最高的城市之一。即便如此，按照近日易居房地产研究院的相关报告显示，深圳普通家庭实现安居目标，也需要23.2年，全国居首。 　　租赁市场随之水涨船高。在深圳白领就业者聚居的福田、南山等区域，一房一厅的月租均价已近5000元;甚至在盐田这一至今未通地铁的区域，房租亦在今年初普涨近25%。 　　随着各项成本走高，深圳原有的产业结构也在面临多重挤压。日前召开的“深圳供给侧结构性改革”研讨会上，创新发展研究院理事长张思平指出，在供给侧结构性改革中，深圳要更加关注加工制造。 　　2015年，深圳二三产业结构由2010年的46.2∶53.7调整为41.2∶58.8。原本被视作产业结构优化的第三产业比重上升。但在高房价映衬下，对这一数据却产生了不同解读。 　　“制造业是深圳经济快速增长中的一个核心动力。随着现代服务业的加快发展，深圳的制造业也经历了从劳动密集型向高技术产业的转型升级，但其比重依然很大。若下降过快，深圳发展将出现问题。”一位参会者对《财经》记者表示。 　　他认为，深圳以高新技术产业为主的第二产业在当下有资源集聚能力，在未来有升级机会，是深圳应该守住的比较优势。“超级地租”一旦形成，二三产业对于资源要素的争夺加剧，这一基础将受到冲击。 　　在深圳现有四大支柱产业当中，除金融业之外，电子信息、物流和文创产业，对房价上涨所带来的营商成本抬升都不具备很高的承受能力。 　　企业产业扛不住的苗头已现。深圳龙岗区的最新数据显示：部分企业受土地资源紧张、用工成本上升等因素影响，不断将生产基地迁至周边城市。截至2015年三季度末，该区搬迁、转行、停产和清算的工业企业共66家，新增迁入企业仅15家。 　　“高房价已将部分劳动密集型企业挤压到周边城市，更受关注的是，部分高科技企业也在搬迁生产基地和研发部门。”深圳市发改委一位官员日前称。 　　此前在接受《财经》记者专访时，深圳市市长许勤曾表示，深圳希望在未来一段时间内再培育出一系列像华为、腾讯一样的知名企业。 　　但在近日的一场小型研讨会上，有学者指出，“估计十年内深圳不会产生第二个华为，因为高房价使创业者逐渐在失去生存空间。” 　　2015年，深圳GDP仍保持近9%的增速，金融及地产开始成为主要增长动力。以罗湖区为例，金融和地产拉动全区GDP增长5.2个百分点，对经济增长贡献率达到65.2%，创下2010年以来的新高。与之相比，工业增加值却出现了六年来的首次负增长。 　　“深圳的房价暴涨，更像是被资本追逐套利的结果。深圳要避免刚收获转型成果的时候就被虚拟经济所误。”上述参会者称。 　　作为应对，3月25日，深圳市政府办公厅公布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，更加强调供给侧管理，多渠道增加住房供应和大力加强住房保障。 　　按照深圳近期发布的“十三五”住房保障规划（征求意见稿），人才住房将是未来五年深圳住房保障政策的重点，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套。 　　4月9日，深圳又出台了《关于促进人才优先发展的若干措施》，明确提出未来五年市区两级筹集提供不少于1万套、相对舒适的人才公寓房，给海外人才、在站博士后和短期