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中国一线城市房价暴涨现象研究与分析 　　摘 要 笔者通过调查我国一线城市房价的变动，了解到我国一线城市房地产市场的现状，进而研究得出引起一线城市房价暴涨的原因，从而针对房价暴涨的原因，进行了一定的分析。同时也提出了相应的利用宏观政策解决房价暴涨的措施。 　　关键词 一线城市 房价暴涨 宏观政策 　　一、我国房地产市场房价现状 　　近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。由于春节假期，2月历来是全年成交的淡季，但今年从一线城市的成交数据来看，并没有“歇一歇”的意思。 　　数据显示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29万平方米，同比上涨68.62%，创最近七年新高。成交均价为36374元每平方米，环比上涨1.23%，同比上涨23.92%。同时据上海链家市场研究部统计数据显示，2016年2月，上海二手房共计成交了2.8万套，虽然环比1月下跌了近四成，但同比大涨166.58%。 　　深圳是全国房价涨幅最高的城市，根据深圳市规土委统计数据显示，2月当地新房住宅成交环比减少0.7%，同比大增172.5%。48095元每平方米的成交价，环比上涨3.4%，同比大涨72.1%。在二手住宅方面，深圳2月共成交8496套，成交价继续刷新历史高点，达52600元每平方米。 　　据北京住建委成交数据显示，2月北京商品住宅（含保障房）共实现成交4678套，环比下降51.71%，同比增长110.6%。值得注意的是，2月受春节假期的影响，实际网签天数为21天，二手房日均网签量约为413套，较1月微增0.5%。在一线城市中处于平稳状态的广州，2月的二手住宅网成交量也达到了2694宗。虽然环比1月下降50.6%，但与去年2月相比，网签成交量则大涨123.2%。一手住宅网签套数与去年同期相比也上涨了13%。 　　从绝对房价看，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第一，北京和深圳分列第九和第十。另外，上海排名第十四，广州排名第四十一。中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。 　　二、从下面几个方面分析引起一线城市房价暴涨的原因 　　一线城市（如京沪深）因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面就对楼市构成显著支撑。再加上近期政策宽松，一线城市楼市回暖符合市场规律。但不能忽视的是，房价上涨中的“虚火”。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。据市场研究机构数据显示，如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。 　　（一）契税减免和去库存的宏观政策 　　政策变动和本轮房价上涨有高度的同步性，每一项大的政策后房价都出现了拐点性变化。2014年11月央行降息，一线城市房价止跌回升。2016年2月2日首付比例下调和调整219契税、营业税后，房价在春节后跳涨。时滞的缩短凸显了货币现象和购房者预期的快速变化。虽然部分政策和一线城市关系不大，但影响了购房者的预期。 　　从2014年9月底开始，国家连续实施“9?30”“3?30”和新“9?30”新政，对楼市扶持的力度之大和频度之密实属罕见，购房成本降到历史低位。自从2015年年底以来，国家推出一系列的（如降低契税、降息以及户籍方面）优惠政策，本来想去三四线城市的库存，结果间接导致一二线城市疯涨。这种反常现象，从某种方面反映了中国房地产市场供需的两极化，在三四线城市供大于求，而在一二线城市却是求大于供。因为一线城市新盘供应量极少，在政策的驱动下，必然更会“雪上加霜”，新盘出现哄抢现象就在情理之中。 　　（二）股市的持续低迷 　　去年的股灾，股市伤透了许多股民的心，而手里的资金，又没有太多的投资渠道。只要看到楼市回暖，就把钱投到房子上。从某种角度上讲，股市的低迷，导致大量资金从股市流向楼市。 　　（三）“人为”因素，利用杠杆炒房便是主要手段 　　第一，自买自卖转按揭。先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖，在没有购房者接盘的情况下，反复套利，扩大了炒房者的头寸。 　　第二，众筹炒房。2015年，某二手房众筹平台上线后，针对想要购房资金周转又暂时存在困难的个人，通过众筹方式完成房产购买，最低的投资金额仅为1000元。 　　第三，互联网金融炒房。去年以来，很多机构均推出了高成本的互联网金融产品――“首付贷”。一款“首付贷”，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷一万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%～12%的P2P产品，然后对外发售。 　　（四）货币