20070510_中海瀛台_商业街包装建议(修正版)资料.ppt

报告内容 案 例 借 鉴 主 题 定 位 业 态 建 议 包 装 建 议 深圳.波托菲诺 商业街定位：①从特色商店、建筑搭配入手，集中体现意式风情商业街 商业经营：①只租不售，长期经营②根据规划定向招租，引进1-2家知名主力店③限制同业竞争，严控商家 商业街有助于展示社区主题形象，吸引看房人和游客进入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围 本项目借鉴： 商业街体量较小，以社区服务型商业为主 商业经营建议只租不售，保证对商家的控制权 商业包装与社区整体品质相符合，协调一致，体现项目高端品质生活 利用会所昭示性，引进知名餐厅作为主力商业，带动整体人气； 根据《城市居住区设计规范》，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人； 根据一期1047户，每户人口3人推算，商业面积需求在2100-2800平米之间； The end * 中海瀛台商业街包装建议 商业街本体 中海瀛台商业街： 单侧24个商铺 经营面积约850平米 平层 南北共两侧 商业街的属性： 品牌开发商开发高档社区内 大型社区的商业街；社区内外街型； 以社区人口为主要依托，辅以少量周边人口； 连接黄浦江景观； ①体量较小②高档社区内，半开放型③社区人口为主要客户群体④具备景观资源依托 （深圳）华侨城波托菲诺 借鉴成功因素： 1、大型社区的开放型商业街，内外共享； 2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区； 3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用； 案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目刚起步； 波托菲诺商业体量大，本项目体量较小； 功能定位 经营手法 包装风格 ………… 案例借鉴 后期引进 社区性超市或 大型超市的社区店 C区社区服务街 B区水边休闲街 A区精品街 功能定位 自由选择 美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等 古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力等 酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等 尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAUL SMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行 以化妆品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等 关联品牌 功能划分 A B C 1、销售中心 2、风情商业街 3、水岸会所 4、天鹅堡一期 5、纯水岸一期 商业业态：①保证社区服务功能②根据规模进行多种商业功能组合划分 案例借鉴 以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。 通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。 商业突出了项目的主题，水岸广场、燕栖湖及建筑风格，构成意大利风情。 案例借鉴 水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。 丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。 案例借鉴 案例总结：①社区服务+特色商业②商家、包装体现项目风格定位③只租不售，主力店引领，保证品质 案例借鉴 案例借鉴 主题定位 5分钟步行范围内主要以沿街小商铺为主要商业，形象低档，与本项目客群完全不符 周边中型超市农工商等分布在百色路、罗秀路内侧，与项目距离较远 距离本项目最近的龙华商圈近20分钟车程 龙华商圈 本项目 ①周边商业不完善，档次低②集中性商业网点距离远，品牌弱③缺乏与本项目高端定位相符的商业网点 270度双向江景 600米长江岸 最大宽度300米江面 80米水岸距离 超低建筑覆盖率 1.5万平米中央园林 人均17.4m2绿化面积 观江视觉通廊 观景空中院落 无遮挡落地大玻璃窗 中海瀛台： 徐汇.国际湾岸社区 主题定位 ①瞄准区域高端客户，两外人士②注重生活品质与真实感受③圈层意识、品牌意识强烈 他们是40-55岁的城市中坚力量 他们处于事业发展的黄金时期......具备一定的财富积累 他们重视财富增长，关注理财 他们追求生活品质，多次置业，选择更为理性 他们相信眼见为实，品质感受，他们同样关注未来..... 三口之家或者更多，重视家庭生活，重视子女培养 他们习惯于亲友居住成群，圈层意识较强 他们仍习惯每天看报，但网络也已经成为主要信息途径 主题定位 中海瀛台—— 国 际 . 滨 江 风 情 街 品质的保证 特色的体现 项目精神的传递，湾岸生活的窗口 主题定位 国 际 . 滨 江 风 情 街 一种情调、一种品质、一种生活 业态建议 社区服务类： 中型超市——联华 便利店——喜士多 干洗店——美国GEP/德国卡柏 糕点房——可颂坊/克莉丝汀 精品水果店 24h自助银行 家政服务 宠物美容店 选择原则： 以社区生活服务类为主 品牌商家或者包装品质感高 有一个中型规模的主力