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万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISION I PAGE \* MERGEFORMAT 1 第二篇 入伙期物业服务 1. 接管验收与移交管理 1.1接管验收移交标准 1.1.1 目的 通过对万达C版精装住宅承接查验过程的控制，防止未经验证及不合格的房屋移交和投入使用。 1.1.2 范围 适用于万达C版精装住宅承接查验、接管及移交。 1.1.3 项目公司必须按国家及地方的相关法律、法规和股份公司的制度规定，完成项目的消防验收、竣工验收及备案工作 项目公司和当地商管/物业公司依据《销售物业入伙接管联合检查表》进行入伙前检查， 整改合格后，项目公司在入伙前95 天，向项目管理中心（质量监管部、设计部、计划部）、商管总部物业管理部提出项目入伙前第一次检查申请；注：项目公司需完成销售物业工程质量分户验收记录表及汇总表 在项目入伙前90 天，项目管理中心（质量监管部、设计部、计划部）、商管总部物业管理部（可委托区域商管公司）按照《销售物业入伙接管联合检查表》要求，进行第一次入伙前检查，列出《入伙前需整改问题清单》； 项目公司完成《入伙前需整改问题清单》中问题整改，自检合格，完成分户验收后， 在入伙前45 天向项目管理中心（质量监管部、设计部、计划部）、商管总部物业管理部提出项目入伙前第二次检查申请；注：项目公司在入伙（交付）前至少45天，取得合格的《建设工程消防设计审核意见书》（含装修工程）、《建设工程消防竣工验收意见书》（含装修工程）； 在项目入伙前40 天，质量监管部、设计部、商管总部物业管理部（可委托区域商管公司）完成第二次入伙前检查，检查合格，上报分管质量、分管商管副总裁审批后，下发项目入伙许可；注：质量监管部在入伙（交付）前至少4天向集团安全监督部提交是否具备消防必备条件的检查报告 对于分期分批入伙的项目，原则上应按组团进行入伙和接管，若同一组团确实难以同批次入伙的，生活区和施工区需用围挡隔离； 项目公司未经许可擅自入伙的，股份公司对项目指标完成情况考核时，可视为未按期完成入伙指标，并从重处罚。 1.1.4项目的预接管与预验收标准 预接管定义：对未进行竣工查验项目中已完工部分，项目公司可委托商管/物业管理公司进行单项管理，但接管的设备或建筑的部位，应已经完工并具备竣工查验及使用条件。上述情况下，物业公司对单个部位的接管，为预接管。预接管仅作为开发此阶段委托物业进行的现状管理，不作为正式接管查验的依据。 项目公司与商管/物业公司就将已完工设施、设备（包括变电站、水泵房等）的签订委托协议，协议中须约定项目公司所委托的设施、设备能够正常使用与运行等条件，且设备间及预接管区域应独立封闭； 入伙前30天，项目公司与商管/物业公司方可进行预接管交接，商管/物业公司须安排技工进驻值班，对此类设备进行管理。项目公司应该对值班技工进行设备操作方法、操作规程及突发问题处理的培训； 预接管期原则上应在正式入伙时前5天结束，进入接管移交阶段。但如果不满足接管和移交条件，则预接管期自然顺延。 商管/物业公司于项目入伙前95天开始至项目接管，应安排工程人员对需交付的客户房间进行预验收，逐户进行一户一验，协助项目公司进行工程质量检查，并记录形成《入伙前需整改问题清单》，在第一次和第二次入伙检查以及入伙前进行销项。 1.1.5接管、移交的总体要求和组织准备 接管、移交的总体要求 项目接管工作在项目入伙前完成，项目移交工作在项目入伙后90天内完成 项目公司安排有资质的第三方消防检测机构对消防系统逐点测试，和全面联动测试，并出具报告 满足销售物业接管条件，完成接管，当地商管/ 物业公司与项目公司签署《项目接管会签表》 入伙前30 天至完成整体移交期间，项目公司应组织监理、总包等有关单位成立“售后服务组”，与当地商管/ 物业公司联合现场办公，向业主公示报修电话，及时、快速解决业主和物业公司反映的工程质量遗留问题； 项目接管前后发现的工程遗留问题，项目公司和商管/物业公司签确《工程遗留问题整改清单》，项目公司按节点完成整改；当地商管/物业公司每月编制并向质量监管部、商管总部上报《项目工程遗留问题整改、处理情况报告》。 工程遗留问题整改完成后，完成移交，当地商管/ 物业公司与项目公司签署《项目移交会签表》 对于严重违反国家有关法规的、未能通过有关政府职能部门查验的、交付物业没有正式完成的、未经调试和系统运行的设备、机房不能完全独立封闭的、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的情况等，物业可以不予接管； 若部分设备或整个系统尚未通过竣工查验，但由于入伙需要必须开启运行某些设备或系统，商管/物业公司一般仅做实物查验，并按项目公司的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由