不動產投資概論.pptVIP

第1章 不動產投資概論 前言 不動產的投資分析，不僅是營建業者在開發興建前之重要步驟，對消費者買屋或租屋的決策而言，更應就自有資本及所得水準等因素進行評估，以免因「住者有其屋」的迷思而使本身背負鉅額債務、甚或無力償還。 本書將就不動產市場中之特色、定義、種類、參與者、分析工具、投資決策流程、估價、證券化及專案融資等主題進行探討，研習本書後對不動產市場不僅將有深入瞭解，對未來的購屋或投資開發決策也將有明顯的助益。 本章大綱 不動產之定義及市場特性分析 土地使用之種類 不動產投資之趨勢分析 本書導讀 不動產之定義及市場特性分析(1/2) 定義 「不動產」，依民法第六十六條規定為「土地及其定著物」。 「土地」為「水陸及天然富源」(土地法第1條 )，「水」指水地，「陸」指陸地，「天然富源」則指天然資源； 「定著物」則泛指建築物、道路、停車場及水電、瓦斯設施等。 特性 產品差異性大 兼具消費財與資本財之特性 「消費財」即購買者以消費、使用為主要目的，如麵包、衣服等； 「資本財」則不直接用於消費，而是供未來生產其他財貨的中間投入，如機器、設備等。不動產乃是兼具消費（即自住）及投資功能的資產。 短期供給較無彈性 圖1.1 因區位導致產品差異性之示意圖──A址的視覺傳達力比B址高 不動產之定義及市場特性分析(2/2) 不完全競爭市場 「完全競爭市場」的必要條件為買賣人數眾多、商品具同質性、具可移動