2006年北京力天房地产咸阳项目营销、推广篇.docVIP

咸阳项目营销、推广篇 （下部） 北京金力天房地产投资咨询服务公司 2005．10．15 前 言 根据开发商要求，本项目整体营销推广方案按照 方案一：全部租赁 方案二：全部按照虚拟价格销售 两种资金回收方法分别进行。 按照甲方意见，项目最终规划安排为： 楼层 建筑面积（平米） 业态规划布局 B2 2万 停车场及设备层 B1 4.5万 地下市场 F1 1.5万 内街商业 F2 1万 百货商场 F3 1万 F4 0.5万 写字楼 F5 0.5万 F6 0.5万 会展中心、自用办公用房 F7 0.5万 总面积 12万 备注:其中,4-7层中间有大的中庭设置. 方案一：全部租赁方式的营销推广方案 第一部分：营销方案 采用全部租赁方式的目的： 开发商保留所有物业产权，通过租赁获得现金流，同时将物业抵押给银行用于回收资金，而将租赁收入用于偿付利息及其他费用。 总成本投入： 2800元/平米*12万 3.36亿元 银行支付利息及其他费用比例按照6%计提 项目资金回收方案 静态押金收入： 按100%租赁、使用面积计算，收取押金 地下市场：按10平米标准摊位计算，4.5万平米建筑面积，50%的使用率计算，共约2000个左右，每个摊位收取3000元押金，共计600万元。 F1内街商铺：按50平米标准摊位计算，1.25万平米建筑面积，75%的使用率计算，共约180个，每个摊位收取2万元押金，共计360万元。 则静态押金总收入为：960万元。 动态押金收入：（按动态租赁比例，使用面积计算，收取押金） 地下市场：按10平米标准摊位计算，3万平米建筑面积，50%的使用率计算，共约1500个左右，每个摊位收取3000元押金，共计450万元 F1内街商铺：按50平米标准摊位计算，1.25万平米建筑面积，75%的使用率计算，共约180个，按照80%的动态出租率，有效摊位为144个，每个摊位收取2万押金，共计288万元。 押金总收入：738万元 静态及动态租金收入状况 楼层 建筑面积 （平米） 租金 （元/天/平米） 100%年 静态收益 根据市场状况预估的动态收益 动态收益预估确定租赁比例根据 B1 4.5万 4 3240万元 65% 按照3万平米面积计算 2160万元 根据对咸阳市前期市场类商业调研可知,咸阳目前对于市场类商业的支撑为3万平米,因此如果按照4.5万平米设置市场类商业,在初期招租时会出现约1.5万平米的空置,因此建议这1.5万平米商业暂不租赁,待市场状况好转后再进行租赁. F1 1.5万 4 1350万元 80% 1080万元 主要是根据咸阳市整体市场情况和本项目所处的位置,由于中间内街是二层结构,因此有0.25万平米计算在二层 F2 1万 2.4 540万元 80% 432万元 F3 1万 432万元 345.6万元 F4 0.5万 0.7 94.5万元 20% 18.9万元 F5 0.5万 94.5万元 18.9万元 合计 9万 5751 4055.4 备注： B2作为停车场和设备层，不计算租金收益 F6、F7作为会展中心和开发商自用办公，不计算租金收益 F1、F4、F5使用率按照75%计算，其他楼层按照50%计算 物业费：10元/平米/月，由商户承担。用于后期经营管理，暂不计算。 按照银行相关规定，固定资产贷款额度一般在物业成本价值的65%——70%，如按照这种计算方法，银行实际能够贷出的款项约为2.6亿元，因此，仍有约8千万的资金缺口需开发商自筹。如开发商仍然希望通过银行贷款解决资金回收问题，则建议将评估价格做高，则能够满足开发商资金回收要求。 宣传推广费用：按照总销售额的1.5%---2%计提，即500—672万元。 资金回收状况： 静态资金回收总额： 税后静态租金收入：5751-5751*6% 5406万元 静态押金收入+税后静态租金收入 960+5406 6366万元 利息及其他费用支出：2016万元 则静态利润收入为：5406-2016 3390万元 备注：因押金收入属于应付帐款，因此，不应计算在利润之内。 动态资金回收总额： 税后动态租金收入：4055.4-4055.4*6% 3812万元 动态押金收入+税后动态租金收入 738+3812 4550万元 利息及其他费用支出：2016万元 则动态利润收入为：4550-2016 2534万元 备注：因押金收入属于应付帐款，因此，不应计算在利润之内。 结论：根据以上推算结果，无论是静态租金或动态租金收入状况，都能够满足开发商对于偿付银行利息和管理费用的需要。 项目总体营销推广战略 目标战略：根据甲方要求在15个月实现收入2千万元 市场份额战略：全部进行租赁 营销战略节点安排： 时间 工程进度 营销安排