2009090宝瑞教育局项目测算报告.docVIP

长沙宝瑞教育局项目 概念定位及经济测算报告 深圳市同致行物业顾问有限公司 长沙宝瑞项目组 二零零九年九月七日 概念定位及经济测算报告 地块分析 该地块位于长沙市开福区三角塘16号，有效面积合计为28168.49平方米。 地理位置分析 城市区位：地块位于长沙市一环内，为长沙老城区，也是核心城区，位于伍家岭和五一商圈之间，属于城市核心地段； 交通状况：东临湘江中路，北临南湖路，其余临小巷，西侧1公里即为黄兴路，公路交通比较便捷，与长沙岳麓、天心、开福等区的交通通畅，与两大城市商圈间和芙蓉路中路CBD的往来十分方便； 地块区域条件分析 区域规划：根据长沙城市空间规划和整体规划，该地块所属区域为长沙市政府“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域长沙住宅市场平均价格增长预估 市场不稳定期，保守估计区域市场的溢价率约为5%—8%。 住宅销售价格动态预估 市场静态比准价格 8500元/㎡ 溢价因数 理想溢价 最低溢价空间 自然溢价 N*8%*1 N*5%*1 （按一年半时间计算） 产品展示溢价 N*3% N*1% 营销创新/品牌信誉 N*3% N*1% 本项目可实现动态价格 9690元/㎡ 9095元/㎡ 预计2010年项目推出市场，通过溢价整合动态均价预估：9000—97