房地产项目(战略局项目)投资考察要素规范.docVIP

房地产项目（战略布局项目） 投资考察要素规范 第一部分 宏观：区域投资环境与 房地产发展状况调查 1、城市发展状况 1）???????? 经济发展状况： l?????? 城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报） l?????? 城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报） l?????? 城市主导产业及重大产业投资、发展状况 l?????? 城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位） 2）???????? 人口规模 l?????? 城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，） l?????? 城市外来人口状况与人口导入政策 l?????? 城市近期、中期、远期人口规模发展目标 3）???????? 居民生活、消费水平 l?????? 城市居民人均可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式） l?????? 城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） l?????? 城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） l?????? 城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） l?????? 城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划） 4）???????? 城市规划及重大市政建设状况 l?????? 城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本） l?????? 城市化水平及发展目标（来源于十五计划） l?????? 城市新城区规划及建设状况 l?????? 城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设） 5）???????? 城市在区域经济圈中的地位 l?????? 城市所处经济圈的基本情况 l?????? 城市在所处经济圈中的地位 2、城市房地产发展状况   1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心）  l?????? 各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）；  l?????? 当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）；  l?????? 年度成交地块状况统计分析（图表形式）。  2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）  l?????? 新开工商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；  l?????? 在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；  l?????? 商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）；  l?????? 未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。  3）城市商品房需求状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）  l?????? 商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式）  l?????? 商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式）  l?????? 商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式）  l?????? 商品房（住宅）需求预测（含计算过程）  ——年度原有城镇人口的住房需求= (目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数  ——年度新增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】*人均建筑面积/年数  l?????? 城市居民商品房需求心理  ——需求对象比例（图表形式）  ——需求类型比例（图表形式）  ——房型面积比例（图表形式）  ——价格水平比例（图表形式）  ——小区配套  4)城市房商品房（住宅）价格走势  l?????? 城市历年在售商品房价格走势（图表形式）  l?????? 城市历年成交商品房均价走势（图表形式）  5)城市商品房空置状况及变化趋势  l?????? 历年商品房空置状况（类型、面积图表）  6）房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势  l?????? 分年度存量房成交面积  l?????? 分年度存量房成交均价  7）地产五大市场评价指标  l?????? 投资风险系数  计算公式：１－自筹资金／总投资资金来源。  l?????? 市场土地存量变化系数  计算公式：购置土地面积／完成土地开发面积。  （注：“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。）  l?????? 新增商品房消化系数  计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积）  l?????? 有效商品房消化系数  计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／１２）。  l?????? 总体商品房消化系数  计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋