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东升单元控制性详细规划（修改）说明书 第一章 规划背景 随着荆州市工业兴市战略的实施，将荆州市东升单元的工业企业、四类居住用地置换出去已成为必然趋势。该单元现状建筑整体形象不鲜明、功能分工不清晰、道路建设不完善、服务功能不齐全 综上所述，东升单元内可用于开发建设的土地包含改造用地和更新用地，共17.85公顷，占总用地的28.54%。 表2-2用地评价情况一览表 序号 用地类别 用地面积 （公顷） 比例 （%） 1 保留用地 32.10 51.38 2 更新用地 2.39 3.83 3 改造用地 14.97 23.96 4 规划控制用地 13.02 20.84 合计 规划单元总用地 62.48 100 四、道路交通现状 （一）、道路状况 规划范围内3号路已基本形成，5号路、7号路正在建设。其它规划的道路现状一部分是不足4.5米的巷道，一部分被低层建筑占据。单元内基本没有形成路网，交通条件急需改造。 （二）交通设施状况 规划范围内建有天发和三维两座加油站，一处汽车修理场，但其他交通设施建设严重滞后，不能适应用地开发建设要求。 受道路贯通性差及路网没有形成的影响，公交无法覆盖该区域。 五、现状评价 1、优势条件 区位优势——地块西侧紧临荆州古城墙，处于荆州区与沙市区交界区，是荆州区和沙市区相通的必经区域。该单元对外交通优势明显，单元外围有江津路、荆沙路，武德路等城市主干道，其南距沙隆达广场约4.0公里，北距规划中的荆州沪蓉6度区。 2、制约因素 用地内已建成区对规划的道路存在一定的阻挡，对城市建设产生了一定的制约。 整个控规单元缺乏城市公共绿地，需对多个工业地块进行用地置换。 第三章 规划依据与指导思想 一、规划依据 1、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》。 2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）。 4、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》。 5、《荆州市城市规划管理技术规定》。 6、《荆州市总体规划 2011-2020 》。 二、指导思想 运用系统科学、社会学、土地经济学的理念思想，进一步提升该单元商业价值和商品房的开发价值，改善城市风貌和人居环境，确保生态环境的平衡和稳定。 以总体规划和近期建设规划为依据，明确本单元发展性质、功能和整体空间布局结构，配套完善城市基础设施和公共服务设施，确定合理的规划容量，为了下一步的规划设计和开发建设提供条件，为城市规划管理提供可操作性的依据。 结合城市总体规划和城市道路红线规划要求，深化与完善区域交通网络结构和在城市景观中的拓朴关系，处理好静态交通设施的布局关系。 以人为本，以科学发展观为指导，充分考虑居民的生存需求、精神需求等因素，努力创造自然环境优美、服务设施配套、自然与人工环境相融合的人居环境。 第四章 规划目标与人口规模 一、规划目标 依托该单元在荆州市所处的中心地位以及其便利的交通条件，以新修编的总体规划为依据，积极深化单元土地利用内容和形式，提高土地利用效益，提升地区土地价值和人居环境质量。 保护生态环境，营建城市景观，完善城市交通系统，升华城市公共服务设施配套，将单元建设成为以居住为主，商业氛围浓厚、自然与人文和谐发展，空间景观丰富多彩，充分体现荆州市整体风貌特色的城市居住单元。 二、人口规模 至规划期末，东升单元建设用地规模为62.48公顷。按照《荆州市城市总体规划（2011-2020年）》和《人口规模和城镇化水平预测》专题研究的要求，合理分配，东升单元确定规划人口为10300人。 第五章 用地规划布局 一、规划结构 依托现状用地及自然条件，形成“两轴、三片”的规划结构。以江津路和荆沙路为两条经济发展轴，充分利用江津路和荆沙路作为城市大动脉的优势，带动江津路和荆沙路商业向两侧的拓展，全面提升土地价值。 该单元分为居住、商业、行政办公三片，居住片布置在东升单元中东部，集中在1号路、3号路和4号路两侧，总的居住人口为1.03万人，该片规划面积约36.76公顷。商业片主要分布在单元西北侧，该片规划用地面积约7.00公顷。行政办公片位于江津路南侧，该片规划用地面积约3.24公顷。 二、用地分类与构成 本次规划用地分类标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）分至小类，共涉及5个用地类别（表5-1）。 表5-1 用地分类表 序号 用地名称 用地代码 1 居住用地 R （1） 商住用地 B/R （2） 二类住宅用地 R21 2 公共管理与公共服务 设施用地 A （1） 行政办公用地 A1 （2） 中小学用地 A33 （3） 医院用地 A51 3 商业服务业设施用地 B （1） 零售商业用地 B11 （2） 其他商务