个股研究:华侨城000069).docVIP

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个股研究:华侨城000069)

读联合证券2009年11月17日研究报告《时间之美,静待盛放》 房地产业务解决同业竞争,保持稳定发展 整体上市后,公司解决了困饶公司已久的同业竞争问题。使公司对集团的房地产资源不仅仅实现了财务报表上的合并,还实现了集约开发的协同效应。更为关键的是,一次性的拓展了公司土地储备的规模。以08 未结权益面积口径统计公司土地储备的规模达到了531 万平米,以公司目前的开发速度,可供开发5-7 年。公司现有房地产项目储备主要分布于深圳、成都、北京、上海等核心城市,含金量极高。如果以当前售价简单计算,潜在利润高达377 亿元。其中位于深圳地区的东、西华侨城剩余项目按保守价格估计毛利也都将高于70%。我们还对公司在西部华侨城地区尚剩余100 万平米建面的土地储备的价值进行了测算。假定这100 万平米的土地储备从从2012 年开始分7 年匀速开发;再假定其中100 万建面中高层住宅和低密度别墅各占一半;同时假定其中高层价格以09 年价格(35000 元/平米)为基础,每年升值5%,别墅价格以09 年价格(80000 元/平米)为基础,每年升值10%,则该100 万平米的土地储备在2012 年到2018 年7 年间将累计可为公司贡献880 亿元营业收入。 “以时间换利润空间”开发策略符合公司土地储备优势 总结公司在深圳市场的成功,我们认为不仅与自身选择发展模式有关,也与公司当初所处的历史时代以及选择的开发策略有关。公司在深圳城市快速扩张启动之初成功拿到处于城市扩张轴线上的优良地块,在后期开发过程中充分利用了自身建筑设计的领先理念以及与政府的良好关系,在一个相对保护的商业环境中营造了具有突破意义的城市社区,并以此为基础逐步实现房产收益的增值。这一策略的实施过程是一个以时间换空间的过程,即公司以对环境营造投入的时间成本和资金成本换取后期房产项目的高收益。 在预期未来人口红利仍将支撑房价在一段时间内高位运行的大背景下,我们认为公司依托已取得的在城市中心区或潜在城市中心区的较为稀缺的、大体量、低密度豪宅建筑用地资源,采取低周转的方式开发,进而以时间换取利润空间的策略,是符合目前公司自身优势的。 一个最好的借鉴案例是香港的住房市场。97 年亚洲金融风暴之后,香港各类住宅都经历了长达6 年的房价调整期。但在整个房价调整期中,跌幅最小的是E 类豪宅。而自2004 年起,香港的住房价格进入新一轮的上升期,但是截止到今年9月,房价创出新高的仍然是E 类豪宅,C 类以下普通住宅的价格仍未超越97 年的高点。我们认为香港市场豪宅价格的抗跌不抗涨的特性,反映的是财富分配中富人越来越富的马太效应和核心地段土地资源稀缺性的矛盾。而这一矛盾,在国内的大多数城市,尤其是一线城市同样存在。基于这样的判断,我们认为公司在深圳纯水岸及东方花园内早期获批的独栋别墅规划用地在未来升值幅度仍将超越平均豪宅价格上涨幅度。在这样的趋势下,以时间换取利润空间的开发策略,符合公司的优势。 (分析香港豪宅市场有两点主要注意: 1、? 内地富豪团,内地的发展模式注定灰金、黑金财富的超常规增长,而这些资金热衷于离大陆较近但资金进出方便的香港,而内地吸收的则是赌人民币升值的热钱,外来资金背后的机理不同需要我们注意。 2、? 香港弹丸之地,土地供应矛盾更为突出,相对而言,国内一线城市更宽松一些,随着交通设施的完善,周边一些土地供应将会显现。 豪宅分两种,一种是偏远的、环境杰出的别墅,如深圳东部华侨城,这类豪宅相对交通不便,休闲、旅游度假、投资需求占主导,日常居住需求不是很大,需求稳定性较差,另外由于向城市周边扩展,供给的扩展性也相对较大,故而价格周期性更强烈,还有一种就是处于城市中心相对环境优雅的区域,如深圳西部华侨城,这类豪宅交通便利、环境相对于城市其他地区优雅,日常居住需求较强,需求相对稳定,同时由于城市中心区这种低密度土地供给基本无法扩展,故而价格将体现抗跌不抗涨的趋势。 房地产企业有两种盈利方式,一种就是资产增值,包括拿土地和拿房产,商业房产和公寓式住宅,还有一种就是资金周转(买地造房卖房),采用那种方式取决于两种方式资金复合回报率的高低,比如资产增值要远远大于资金周转,那我肯定是囤地、囤房,反之我就做周转,这其中还会有一些个性差异,比如和政府特铁,土地转让金可以一拖再拖,那肯定是囤地适合,比如造房的时候大量占用施工方资金和买房者资金(预付款),那提高周转也不错。看到万科说今后的房产越来越靠周转,投资周转选万科无疑,这个政府也支持,趋势更容易看清,还看到万科力推“代建模式”,这种模式由于开放商资本金投入非常小所以利润也相当可观,投资增值就不妨看看华侨城了,拿地成本较低、资金占用少、旅游板块提供稳定了现金流,短中期的问题在于政府还没能力对各类需求精细化调控,所以一刀切,由于房价均值控制导致对高端

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