2012年度南昌房产市场研究报告.doc

南昌市房地产 发展研究报告 2012年1月-12月 出品机构：深圳WEDOO文道地产顾问机构 研究员：陈雨、粟容、李宏达、董爱万、颜航 南昌房地产价格指数编制说明 一、指数编制规则 1.1 样本选择 1.1.1 选择标准： 普通住宅、商业、办公用房、别墅的建筑规模分别不低于3万、2万、1万、1万平方米。 样本项目需已获得政府颁发的销售许可证； 已售部分不低于5%且不超过95%； 某类物业的不同期工程可算作不同项目； 1.1.2 样本价格：项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。当某项目不同户型或单元的价格差异较大时，以当期主力户型的实际价格作为项目实际价格。若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。 1.1.3 样本面积：若项目土地使用证注明为单一物业类型或者某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类型物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合前文相关标准，将其拆分为数个不同的项目，按其实际建筑面积和价格列入样本计算。 二、指数计算体系 2.1 可比基点：2010年12月 为研究南昌房地产市场的运行轨迹，我们以2010年12月作为价格指数的可比基点，即为本价格指数体系的基点期。 三、样本板块选择 样本板块的划定以南昌市行政区（不含南昌县、新建县、湾里区）划分为基础，结合概念区（根据所属商圈与价格档次划分的区域）最终确定的区域板块。按此方法，我们划定8个样本板块，样本板块分别有： 中心区：包括沿江路－阳明路－洪都大道－北京路-上海路-解放路-青山湖大道-昌南大道之间，处在东湖区与西湖区所辖的部分区域。 青山湖：青山北路-富大有路-高新大道-国威路所辖部分区域。 红谷滩：南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由临江4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成。 红角洲：东临赣江、西靠昌樟高速、南至生米大桥和城市外环线、摩天轮。北接南昌大桥引线，规划用地面积约25平方公里，规划人口规模约15万人，在外环线以南还规划了8.2平方公里发展用地。 朝阳洲：规划范围是洪城路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西，大约11.7平方公里区域。 京东：它位于省会南昌城东，东邻艾溪湖，距市中心4.8公里，起步区面积2.8平方公里，总体面积13平方公里。 经开区：昌西大道以东、黄家湖西路以北、福音高速与庐山南大道交汇处至碟子湖、赣江北大道与洪都大桥交汇范围以内。 昌南：洪都南大道-井冈山大道以东、昌南大道以北所围成的区域。 目录 第一章 南昌房地产整体市场发展 1 一、2012年江西（南昌）房地产价格指数 1 二、2012年南昌房地产市场新增供应分析 3 三、2012年南昌商品住宅成交量分析 11 四、2012年南昌房地产供需关系分析 14 五、2012年南昌房地产市场价格分析 17 六、南昌房地产市场发展预测 20 第二章 2012年房地产市场背景 22 一、全国房地产市场背景 22 二、江西南昌房地产市场背景 31 第三章 南昌楼市2012年土地市场分析 39 一、2012年挂牌拍卖宗地分析 39 二、2012年成交土地溢价率 41 三、2012年重点地块点评 43 第四章 南昌楼市2012年各板块分析 47 一、市中心板块分析 47 二、青山湖板块分析 51 三、红谷滩板块分析 55 四、红角洲板块分析 60 五、象湖板块分析 63 六、京东板块分析 65 七、朝阳洲板块分析 68 八、昌南板块分析 72 九、新建湾里板块分析 75 第五章 产品分析 78 一、写字楼 78 二、别墅 81 三、商业地产 84 前言 多方博弈下的2012年南昌楼市可谓跌宕起伏的同时又不失理性，从年初的冷清开场、到年中的爆棚、再到年终平稳收尾。且看：一月楼市价格见底，令开发商踌躇不已；下行势态、惨淡局面，延续笼罩二月；“阳春”三月，供需齐升爆发购房潮；看升四月，催热暖春态势；五月供应飙升，“红五”开门一周成交大增；开发商积极备战，六月成交爆棚收尾；七月央行再降息，恐慌性购房终爆发；重拳督查，楼市盛而衰，八月推量与成交齐跌；金九逆袭失败翻身难；银十量价回升顶寒秋；十一月趋稳迎楼市寒冬；年末冲刺，十二月扎堆推盘冲刺过好年。 …… 回顾十年，见证还在继续！ 2003年，南昌市区商品房均价为2722元/㎡，较2002年上涨21％；市区商品住宅均价为2438元/㎡，较2002年上涨19％； 2004年，南昌市市区商品房销售均价为2807元/㎡，南昌3000元/㎡的住宅成为主角，而均价1500元/㎡的住宅出现断档； 2005年，南昌房地产投资额达到121.6亿元，南昌