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物业成本核算办法 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用。 成本划分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经费教育经费；房屋共用部位共用设施维修及保养费；房屋共用部位共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等 非生产经营活动消耗，如投资活动、筹资活动、非正常损失消耗，如灾害盗窃损失违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。 凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用，如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。 根据权责发生制原则确定当期的成本费用，正确核算待摊费用和预提费用，会计期末末经主管税务机关认可的待摊费用及预提费用均应计入当年度损益。 根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 成本核算及科目设置 3.1主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本。并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。 3.2.1自营方式管理成本的核算：采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入主营业务成本—物业管理成本。 3.2.2出包方式管理成本的核算：对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入主营业务成本——物业管理成本。 3.3物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施等，物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入主营业务成本—物业经营成本；直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费、材料费、水电费等也计入主营业务成本—物业经营成本。 3.4物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修更新改造任务实际发生的工程支出。 3.5其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出、企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。 附录：成本核算科目及内容表 科目级数 科目名称 核算内容 相关辅助核算 一级 主营业务成本 核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出， 借方 登记各项实际成本的发生额 贷方 登记各项主营业务成本的结转数，月末将当期发生的主营业务成本结转“本年利润”。 本账户应当按照经营成本的种类设置明细账，一般包括“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”科目。 二级 物业管理成本 物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出。物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、公众代办服务费成本和特约服务成本三类。 三级 公共性服务成本 物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等而发生的各项支出。内空包括对公共设施（如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等）的维修保养费用、公共卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。 四级 材料费 包括企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等. 四级 人工费 包括直接从事维修保养、保洁绿化、公共秩序维护的人员工资、社保、以及提取的福利费、教育经费、招聘费、培训费、劳务派遣费等，按以上类别下设5级科目。 按部门核算 四级 间接费用 包括物业企业所管理单位管理人员的工资、资金、福利费，固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、网络、交通运输费、咨询费、环境费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。按以上内容设置5级科目 按部门核算 三级 公众代办性服务成本 指物业管理企业接受业主和住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而发生的支出。 三级 特约服务成本 物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务而发生的支出。如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。主要成本部分是人工费和耗用材料费。 二级 物业经营成本 指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设