2014年9月深圳豪宅市场综述.docVIP

供应量大增 成交低迷延续 ——2014年9月深圳市豪宅市场综述 一、市场概述 借助金九黄金销售季以及稍显宽松的信贷环境，本月一手住宅热度回升，无论是刚需市场还是豪宅市场，批售量、推售量都有大幅度增长。据深圳中原研究中心监测，9月豪宅市场有3项目获得批售，新增766套豪宅平层及181套豪宅公寓，共计18.75万平，环比上月大幅增长129%。推售方面，1个豪宅平层开盘2个别墅项目加推，给豪宅市场带来9.31万平的供应量，环比上月增长3倍有余，亦是今年以来最大推售量。 然而，供应量大增并未带来成交量的明显回升，一方面开发商积极推盘入市，另一方面购房者仍受限于今年以来低迷的市场环境，出手犹豫，3个入市项目整体销售率并不高。加上备案延迟影响，本月豪宅成交量维持上月水平，成交面积共计1.55万平。分类型来看，本月豪宅平层表现突出，成交量在三类型豪宅中占比达8成，而别墅和豪宅公寓成交量环比均下滑。在价格上，由于上月新增项目曦湾天馥的加入，以及稍低价格项目恒裕滨城成交量大幅减少，本月豪宅均价微涨4.9%，为65615元/平。 图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年9月—2014年9月） 数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据 二、一手别墅 2.1 供应成交分析——成交量维持低位 成交均价大幅攀升 9月一手别墅继续无新增供应，成交量仍以消化库存为主。不过随着备案的推进，本月仅有两个项目成交，分别是中海九号公馆和仁山智水，成交面积共计0.21万平，环比跌22%。成交套数共10套，其中中海九号公馆占9套，因而本月别墅均价结构性大涨近4成，为71427元/平，为近一年的最高水平。 推售方面，光明大第和京基云景梧桐进行了自然加推活动，共推出111套别墅。其中，光明大第推出62套联排，总价在800万左右；京基云景梧桐推出49套叠拼别墅，均价8万/平。 图2 深圳市一手别墅成交量和成交价格月度走势图（2013年9月—2014年9月） 数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据 2.2 区域市场分析 从一手别墅各成交区域来看，本月仍然只有2个片区有成交，分别为西乡、观澜片区。观澜片区仅成交一套别墅，成交套数占比降至10%，成交面积也下挫了7成多。而西乡片区仍受中海九号公馆的支撑，成交量与上月基本持平，低位徘徊。 表1 近期深圳市一手别墅各片区成交情况 区域 成交套数 成交套数占比 成交面积（㎡） 环比涨跌 观澜 1 10% 214.24 -72.5% 西乡 9 90% 1866.81 -4.7% 数据来源：深圳中原研究中心 图3 9月各区一手别墅成交面积 图4 9月各区一手别墅成交套数占比 数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据 从一手别墅各片区成交价格及成交楼盘来看，观澜片区上月受仁山智水叠拼别墅及懿花园拉低价格影响，片区均价大跌14.3%，而本月该片区仅有仁山智水一套联排别墅成交，片区均价得以大幅回升20.2%，为32561元/平。 西乡片区仍然只有中海九号公馆成交，片区均价小幅波动，环比微涨6个百分点，为66381元/平。 表2 近期深圳市各片区一手别墅成交均价对照表 区域 2014年9月均价（元/㎡） 2014年8月均价（元/㎡） 环比涨跌 观澜 32561 27089 20.2% 西乡 66381 62619 6.0% 数据来源：深圳中原研究中心 表3 2014年9月全市部分一手别墅成交楼盘列表 NO. 楼盘名称 销售套数（套） 销售面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 环比涨跌（%） 1 中海九号公馆 9 1866.81 66381 6.0% 2 仁山智水 1 214.24 32561 27.6% 数据来源：深圳中原研究中心 2.3 一手别墅成交特征 9月别墅成交类型均为联排，成交面积分布在144~200㎡和200~250㎡两个面积段区间，成交占比变化不大，分别为40%、60%。 从一手别墅成交均价的分布来看，本月新增5~6万/㎡价格段，占比为20%。而成交主力价格段仍以6~7万/㎡为主。 图5 全市8月一手别墅成交面积段档次分布 数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据 图6 全市8月一手别墅成交单价分布 数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据 2.5 一手别墅库存分析 据深圳中原研究中心监测，除去转现售的项目，9月份在售的别墅项目为6个，分别是中海九号公馆、鲸山花园九期、仁山智水、懿花园、光明大第、京基云景梧桐，总可售量为8.26万平。由于京基云景梧桐和光明大第本月刚推出未来得及备案，别墅整体去化率仅有5成左右。 三、一手豪宅平层 3.1 供应成交分析——供应大增 成交均价微跌 本月一手豪宅平层新增两项