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从房价收入比看我国房地产泡沫问题 从房价收入比的角度来看，由于国情差异和文化差异，再加上我国居民收入可能被低估这两大因素的影响，整体而言我国房地产市场并不存在泡沫。但由于收入分配不合理，不同收入阶层的房价收入比差异巨大必须予以重视。 　　自1998年房改至今，有关房地产泡沫问题的争论一直伴随着快速发展的中国房地产市场。最近，由于“限购令”等一系列宏观调控政策的影响，房地产行业似乎进入一个低潮期。一些城市开始“试探性”地放松房地产调控政策，而中央政府都及时予以制止。地方与中央的博弈说明当前房地产市场调控进入了一个敏感时期，房地产泡沫问题再次成为焦点问题。 　　判断：房地产泡沫是否存在需知其实际价值 　　所谓房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，导致房地产价格与实际价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。其衡量指标： 　　若Z 1，说明房地产价格等于实际价值，房地产市场是健康的；Z 1，说明房地产价格高于其价值，存在泡沫成分，Z值越高，泡沫成分越大；Z 1，房地产价格低于其价值，说明房地产市场不景气。房地产泡沫的衡量从理论上讲是很容易的，但具体应用起来难度却非常大。其中最大的困难是如何判断房地产的实际价值。在理论上，房地产的实际价值是由房地产未来收益的现值之和决定的。经济学家斯蒂格里兹认为，如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价会更高，然而实际价值并不支持这种高价，那么房地产泡沫就存在。 　　谜团？房价收入比超过9倍却没有崩盘 　　立足房地产实际价值，使用最为常用的房价收入比指标，对现阶段房地产市场泡沫问题进行分析判断。 　　房价收入比是指一套住房的平均价格相对居民收入的比率。一般认为房价应该为居民家庭年收入的3～6倍，超过6倍，居民将难以承受高房价，高房价难以持续。国内外许多学者用这个标准来判断房地产泡沫是否出现。 　　据中房信统计数据，2010年全国商品住宅成交均价为5520元/平米，2010年全国城镇人均可支配收入为19109元，据此可计算全国的房价收入比（见表1）。 　　由表1数据可见，如果按照3～6倍的标准来衡量，2010年我国房价收入比明显过高，只有占比10%最高收入户对房价有承受能力，即使是高收入户也难以承受高房价，而2010年开始实施的限购政策应该已经将大多数最高收入户的购房行为遏止住了。照此逻辑，我国房地产市场应该早已崩盘，但时至今日，全国房地产市场依然在相对健康的运转着。 　　揭秘！两大因素决定 　　3～6倍的标准问题，即我国国情差异被忽略了 　　对这个标准的争议可以说由来已久，毕竟这是一个西方的标准，勉强在我国使用，有一个国情差异和文化差异的问题。住房对于我国居民来说，除了具有“住有定所”的使用价值外，还肩负了很多比如婚姻、归属感等其它社会价值。加上人多地少导致的供求矛盾、对未来房价的上涨预期、投资渠道的匮乏，这使得我国居民对房价的承受能力比西方国家要高一些，但这一并不足以解释均值达9倍的高房价收入比。 　　收入统计问题，即居民的收入可能被低估了 　　通常，我国可支配收入的规定是“城镇居民家庭全部的实际（现金）收入减去个人所得税、财产税和其他经常性转移支出所剩的余额”，并不包括非货币收入。如城镇居民收入中的很多非货币的转移性收入，如住房补贴、公费医疗补贴、价格暗补、国家和单位无偿发放的各种消费品和购物卡等实物收入。同时居民家庭从非正常渠道获得的收入，包括非法收入、违规违纪收入、按照社会公认的道德观念其合理性值得质疑的收入，以及其他来源不明的收入，即所谓的灰色收入也没有统计在内，造成居民收入被严重低估。 　　中国改革研究基金会国民经济研究所曾在2006年作了一个比较详细的调查，调查覆盖了27个省市自治区，结果发现，2005年全国城镇居民收入水平被大大低估，尤其是10%最高收入户的收入被低估得更加明显，该阶层的实际收入是国家统计局公布数字的3.38倍。假设2010年各收入阶层居民的灰色收入占比与2005年相同，我们可以得出包含灰色收入的城镇房价收入比（见表2） 　　从表2我们可以发现，就全国平均水平而言，考虑了灰色收入的我国城镇平均房价收入比为5，整体而言全国房地产市场并不存在泡沫。但由于收入分配不合理，不同收入阶层的房价收入比差异巨大必须予以重视。 　　调控：根据收入水平对症下药 　　我国房地产市场在整体上并不存在房地产泡沫。但是由于我国城镇居民收入水平差异巨大，为保证房地产市场健康平稳发展，在进行房地产市场调控时，必须对症下药。 　　对于最高收入户：长期坚持限购政策，控制其需求总量 　　对于占比10%的最高收入户，这部分家庭的房价收入比为1，意味着他们一年的可支配收入就可以购买一套住房。有统计研究表明，在房地产、股票、国债、定期存款等居民的几种主要投资渠道中，房