南通吉宝湖畔开发区地块提报稿.pptVIP

户外广告牌使用最为广泛，宣传效果较突出。 户外宣传 推荐： 人民路电视塔十字路口LED屏 苏通大桥南通口户外大牌 王府井十字路口LED屏 苏通大桥沿海高速南通开发区出口 段家坝十字路口LED屏 开发区中心区域户外大牌 工农路玖龙城LED屏 南方市场户外广告 欧式与体育会展中心外LED屏 体育会展中心户外广告 南大街招商银行处LED屏 2012..3 时间轴线 2013.12 2012年 2013年 2012..7 2012..11 2013.3 2013.6 销售节点 节点把控 2012.6月底 持续期 + 二批开盘筹备 备注：推售节奏有序进行， 以上只是初步排售计划，实际将根据项目实际工程进度进行调整！ 预热期 蓄水期 2012.9月底 2013.3月底 项目二期持续期 品牌体验馆开放 现场售楼中心开放 项目首次开盘 项目二次开盘 销售节奏 重要节点 战役安排 推广安排 形象登陆期 产品导入期+首次开盘 持续期 第二阶段 市场攻击 第三阶段 形象深入 深度营销 第四阶段 二次开盘准备+开盘热销 第一阶段 项目导入 12/3 12/5 12/7 12/9 12/11 13/03 13/06 形象深入期 销售中心、样板区 落成 首次开盘 二次开盘 品牌营销 体验营销 圈层营销 品牌导入 体验系统亮相 形象深化 产品卖点分层演绎 圈层启动 推广节奏 1、速度：快速消化产品，确保实现销售目标； 2、利润：确保速度的情况下实现产品价值。 PS:销售速度是战略问题，事关后期及公司其他项目现金流，保证合适的价格下要考虑回笼速度； 项目定价目标 Q1：周边楼盘都达到或接近9000元/平米了，我们又该卖多少？ Q2：本项目入市该卖多少钱，以使我们再确保销售速度的情况下利润最大化？ 中原的理解： 定价多少取决于我们对市场的判断, 在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化; 目标下的问题 国家对房地产市场的调控； 市场容量有限，竞争压力大； 竞争对手目前动态； 项目的品牌优势与知名度； 定价考虑的因素 目前开发区房价在8000-10000元/㎡区间；本案在位置上与“星湖邻里”和“人和家园”差不多，但品质上要高于它们，与“华润置地橡树湾”相当，建议开盘价 元/㎡比较合理。 本案今年和明后年最大的竞争楼盘是人和家园、景瑞18号、橡树湾，橡树湾目前折后均价9310元/㎡，景瑞18号折后均价8940元/㎡，已去化34%的房源。本案利用项目优势，结合市场，制定合理价格。 定价依据 商品房的定价策略有很多种，归纳起来，中原认为有以下四种基本的定价策略： 1、差异化高位定价策略：利用项目产品方面的特点，提升项目产品品质，从而使项目价格高于同区域项目的平均价格。 2、品牌型高位定价策略：利用开发商被区域客户认可的品牌，形成品牌效应，从而使项目价格偏高于同区域项目的平均价格。 3、随区就市型定价策略：对居住物业来说，区位是最重要的价格影响因素。大多数楼盘采用跟随区域平均价格的定价策略，这是一种相对谨慎的定价策略。 4、低价竞争定价策略：某些楼盘并不注重品质，希望以略低于同区域项目平均价格的方法来赢得市场，这种方法主要用于一些规模较小的楼盘。 对本案而言，由于本案规模适中，区位特征对本案价格影响相对较大，中原认为采用随区就市型定价为主的定价策略较为合适。 定价策略 根据项目周边同类或相似楼盘价格水平，并结合价格涨幅预期，初步建议项目备案价格 元/ ㎡， 最低折后均价 元/㎡左右。 由于从去年下半年起开发区楼市竞争比较激烈，因此开盘时采用低开高走的销售策略，等销售到相关阶 段时根据市场形势，再进行相应的提价。 开盘当日购房的业主一次性付款96折，贷款97折，对外宣传均价 元/㎡。 定价策略 价格是最强有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段； 利用价格杠杆可实现分批推售，从而达到价格提升； 项目的价差是基于销售情况及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效的实现价 格过渡是价格得以实现的关键； 稳定的销售速度是保证房号按既定策略销售且价格持续走高的重要条件； 通过定价的战略性运用 实现价值并创造价值 认筹积累诚意客户 公开选房/开盘 分批推售制造稀缺 传统的营销手段 充分考虑市场差异性的营销手段 市场启示 定价策略 开售初期的具体定价策略建议 判断的前提： 市场： 1、由于政府调控房地产市场，未来供需因素及国内外多重不稳定因素将影响地产走势，短期内进一步波动风险仍存在； 2、目前观望情绪进一步加深； 客户： 1、项目诚意客户以改善性、二次置业为主，购房能力较强； 2、相当部分的客户对项目区位价值未完全认可，预期价格不宜过高； 定价策略 开售初期的具体定价策略建议 具体建议： 1、先期开盘以回笼资金为主要目的，“低开高