中国房地产市场展模式与对策.doc

中国房地产市场发展模式与对策(2007-08-20 20:10:16) 港许多居民的居住条件。你就会觉得，对香港居民的福利水平来讲，是多低。比如说，我在香港时候，最早的时候租一个房子，你看看，这个洗手间多大，你只要手这样摇摆一下，肯定会把你有个胳膊撞到了。就是说容一个人以后，你就根本没法动。对一个房间来讲，放了一个小桌子，放了一张床，好，你就没有空间了。现在香港的居民50％以上住公屋，但是他们的住房福利水平压得最低、压得最小的这样一个水平上。但是它这种住房发展模式来讲，对香港的高级公务员，对香港的那些精英，比如像大学的教授，在1998年的时候，香港大学的教授，年薪是150万，但是香港的教授，香港的这些高级公务员是谁，都是英国人，英国人制定的政策，制定的制度，当然对英国人最有利。 还有来讲，香港当时经济是一个外向型经济，它的经济发展就是外型性经济起来的。如果说没有那些公屋，让这些居民住很差的廉租屋或公屋，香港就没有这样廉价劳动力来生产他们出口产品，所以当时香港的房地产发展模式来讲，是一个特殊的一个历史产物。而这种发展模式来讲，对中国的房地产市场发展是不合适。但是即使是一个不合适发展模式，中国怎么学呀。但我们只学前面两个方面，学高房价、高地价，高福利分房不学了。为什么，因为中国，如果假定我们也是让50％以上的人都进了廉租屋，进行福利分房体系。怎么样，就我们目前情况来看，政府根本就没有财政能力来承担福利分房。在这样的情况下，高房价、高地价，对谁最有利，对我们的地方政府，对我们的房地产开发商。在这样情况下，绝大多数居民为什么意见这么大呢，就是与我们学香港的时候这种模式。学了香港一半，不把香港那些好的东西，那些有利于民众的东西学过来，仅仅把那些对我们政府，对我们政府的权力最有利的这一块学过来了。 还一个来讲，世界的房地产发展模式来讲，比如说新加坡，新加坡来讲，就是85％以上的居民都住的是一个祖屋，由政府提供的一个住房，但是来讲，这种发展模式来讲，当然我们是也没法学。再一个来讲就是说，在这个二次世界大战以后，由于这个战争的原因，当时欧洲的住房十分紧缺，在欧洲来讲，就是说一些发达国家来讲，就采取了住房的工业化、产业化、标准化的方式，生产了大量的廉租屋，提供给中低收入居民来住。为战后一些民众解决了住房问题。其实房地产市场来讲，作为一个发达的市场体制下，我认为，美国那种发展模式，还比较对我们中国的绝大多数人，绝大多数民众来讲是有利。在美国，它的土地是私有制。但是美国房地产市场发展来讲，它的一个基本东西，比如说美国的《住宅法》，第一句话，就是要房地产业生产舒适、安全、绝大多数居民都有能力进来购买的住房。这是一个什么概念呢？就是说，美国的房地产市场来讲，就是要在政府的帮助下，比如政府的利息的优惠，货币化的补贴，还有税收的优惠，让每个公民以自己努力下能够通过房地产市场来购买他自己力所能及的住房。所以，美国整个一个住房体系来讲，它的6％，或5％到6％的住房，让那些没有生活来源、没有生活能力、还有一些老人家，住进政府的廉租屋。这些人来讲，根本就没有一点点收入的来源，如果说不能让政府来提供他们的一个基本居住环境，那么我们现代文明，就是居民的基本居住权就得不到保证。所以对于其他的居民来讲，就是通过市场化的方式来解决，不同收入程度的居民，通过不同的方式进了房地产市场。要这样做，要让居民进了房地产市场，一个基本前提条件，就是房价要低，房价高的，绝大多数居民根本就没能力进入这个市场。第二帕结束： 大家可能知道，美国现在的房价，“中位数”是多少，22万美元一套，就是我们现在所指的是北京的别墅，你知道22万美元购买一套，比我们北京市的那些别墅，不知道要便宜多少。在北京，我们到了一些别墅看，500万，1000万。现在北京市这些别墅，无论它的环境、条件，还有它的建筑，都比美国要差。但是这样的别墅，它的房价比美国要高得多。你想想看，美国的居民，他的收入水平多少，对美国来讲，还有汇率的问题，我们1美元跟我们人民币的，即使再升值，也是7块多，对不对，7块多啊。在这样的情况下，我们房价要高多少倍？所以，对我们现在，就房地产市场的价格，跟实际上居民的收入水平，相差得太远。 那么在这样一个情况下，我们的房地产市场，特别是未来中国的房地产市场，应该如何发展？面对这样的一个问题，我们政府如何来解决，最近，我就提出了自己一个基本的思路，就是如何通过一个好的方式来解决我们中国的绝大多数居民的住房问题。要解决这个问题，首先第一条，就是要通过立法的方式，来界定中国住房市场的发展模式。大家知道，中国的土地是国有，国有是什么概念？国有就是我们中国的每一个公民，他都有权利来使用这些要素，来分享这种要素的成果、它的剩余价值。每一个公民都有权利来分享这些土地上产生的任何收益。在这样的情况下，我们中国