大連金色花园策划方案确定稿.doc

定位策略 项目价值的挖掘 （一）观点与观察 问题——打破沙锅问到底 一个城市有一个城市的特点，一个城市有一个城市的精神，一个城市有一个城市的文化，一个城市有一个城市的风貌，我们从问大连开始： 大连是什么？ 大连啥模样？ 大连的精神与灵魂是什么？大连的文化是什么？ 大连优势是什么？特点是什么？ 哪里最具大连特色？ 大连哪里最繁华？大连的中心是什么？ 大连哪里房子最贵？为什么贵？ 南山豪庭在哪个位置？是不是在最贵那一区位？ 人们选择在哪个区域住？为什么？什么心态？ 那一片都在做什么生意？ 别的城市同比区位价值如何？ 别的城市人对类似的项目怎么做？怎么卖？怎么说？ 大连这一片区位房子都是怎样的？多大？规划特点如何？ 大连这一片的房子怎么卖？住宅多少钱？商场多少钱？ 大连人怎样做生意？大连人在这种档口做啥生意？ 南山豪庭是什么？算什么产品？特点如何？ 南山豪庭周边配套哪些可以用？哪些可以说？能不能说是小区的配套？ 南山豪庭最大的优势是什么？哪些是其它优势？ 大连的消费能力如何？是哪些人在高消费？这些人买房的心态如何？ 大连的房地产消费者是否成熟？成熟度如何？停留在哪一阶段？ 大连的开发商状态如何？结构如何？都说哪些话？怎么宣传？ 大连卖房子都说哪些话？怎样对客户服务？ 大连人买房子看重的是什么？哪些最具吸引力？ 大连房地产相关的政策有哪些？如何办手续？ 大连的房子怎么建？怎么卖？谁来买？怎么说？卖给谁？好卖吗？ 大连为什么说美？美在哪里？都美些什么？都什么人说大连美？哪里人？ 南山豪庭算美吗？是不是在美的范围？ 大连美的路在哪里？美的广场在哪里？美的公园在哪里？ 好学校在哪里？美的房子在哪里？ 好的公共设施在哪？方便的生活配套在哪？ 那些能和南山豪庭贴上边吗？贴多大边？ 南山豪庭卖了多长时间？都对人说了什么？卖的程度如何？ 大连购房者对发展商的品牌看重多少？开建在人们的印象中如何？ 大连购房者什么心态？喜欢什么？羊群效应如何？ 大连买房者喜欢看什么？喜欢说什么？ 客观、冷静地思考了上述一系列问题之后，南山豪庭的价值定位也就出来了，而且十分客观。 2、主要问题的回答与判断 江泽民语：“百年风雨洗礼，北方明珠生辉” 大连的灵魂与风貌 韵 . 大连有着悠久的历史，古往今来的通商口岸，列强必之地，口岸文化源远流长； . 大连的昨天荡气回肠,鉴证了中华民族的兴与衰。 国际性 多元化 . 大连的城市文化丰富多彩,建筑风格精彩纷呈,是西欧式、俄式、日式等多民族建筑艺术体现最完美的城市； . 大连自古便是一个开放的港口城市,对外贸易发达。 滨 海 ·大连是一个滨海城市 ·大连是一个口岸城市 现 代 ·大连在中国是一个现代化的城市,现代化的影子不仅表现为城市景观、现代化的生活方式，而且也表现在人们追求开放，追求自由的决心和气概。 浪 漫 ·大连是一个浪漫城市,这主要指其深刻自信心而标新立异. 比如帅先倡导“广场文化” “足球文化” “服装文化”等; ·大连是中国最早“包装城市“、“推销城市”的城市。 精 典 ·大连不大,但很精,主要反映在城市规划与建设方面,“不求最大,但求最好” ·大连的街区相对集中,不贪大,建筑风格特色鲜明. ·大连是繁华的,这主要体现在城市风貌上。 干 净 ·大连是一个讲究干净、环保的城市,绿色公园、绿化广场星罗棋布。 ] 游 览 ·大连是一个旅游比较发达的城市,旅游景点、城市风光景点较多。 结 论： 大连是一个繁华的、有着渊源历史文明的国际化、现代滨海浪漫之城。 (2) 大连最能代表以上特性的地区 中山区 (3) 中山区是最能体现大连特点的最繁华地区 中山区最繁华的地块应是以中山广场为中心方圆一公里范围; 也就是说中山广场方圆一公里是“大连中的大连”; 当然中山区房子最贵,中山区以中山广场为中心一平方公里的房子最贵. (4) 南山豪庭位于中山区 ·南山豪庭位于中山区以中山广场为中心方圆一公里的范围内; ·南山豪庭位于大连市地价最贵,房价最贵的地区。 (5) 大连市主要特点赋予中山区,尤其赋予中山广场一公里范围；南山豪庭的最 大价值体现在它被赋予了中山区的主要特点,这应该是南山豪庭最大的卖点. (二) 南山豪庭价值的主要体现