丽泽c9地块写楼市场定位报告1139464126.doc

丽泽C9地块项目 市场定位报告 致 北京金鹏苑房地产开发有限公司 壹 项目概况分析 3 一、基地条件分析 3 1、项目区位 3 2、基本技术指标 4 3、区域现状 4 二、周边商务商业环境 4 三、周边市政、发展规划 5 1、交通规划 5 2、区域规划 6 四、项目基地SWOT分析 7 贰、写字楼市场 8 一、北京写字楼市场概括 8 二、北京代表写字楼商圈市场情况 9 CBD商圈 10 燕莎商圈 11 中关村商圈 11 金融街商圈 11 三、未来市场走势 12 四、南城市场分析 13 1、南城概况 13 2、南城写字楼市场 13 五、区域市场分析 19 1、市场表现 19 2、市场需求 20 3 发展预期 21 4、在售项目情况 22 六、客户分析 24 七、写字楼市场分析结论 24 叁、酒店市场分析 24 一、北京旅游市场概况 24 1、入境旅游市场 24 2、国内旅游市场 26 3、主要客源分析 28 4、市场小结 31 二、北京酒店市场概况 32 1、酒店供给档次分布 32 2、酒店分区市场 33 3、中高档酒店新增供给 35 4、四星酒店市场业绩表现 36 5、市场发展趋势 37 三、区域市场分析 38 1、酒店的分类及等级 39 2、区域供应情况 40 3、区域市场小结 41 四、客户分析 41 五、酒店市场分析结论 42 肆 项目定位思考 42 一、项目评判 42 二、项目市场定位 43 三、业态功能分布初步建议 44 四、分类产品建议 44 壹 项目概况分析 一、基地条件分析 1、项目区位 北京丽泽金融商务区C9公建用地位于丰台区卢沟桥乡周庄子村，丽泽桥西南角，丰台北路以南，益泽桥以西。占地面积为5.7349公顷。 项目四至 东至：益泽路；西至：泥洼东路（规划路）；南至：C9三定三限定向安置房（拟建工程）；北至：丰台北路 2、基本技术指标 占地面积：57348.3956平方米 建设面积：33019.393平方米 规划建筑面积：165096.97平方米 主体建筑高度：100米 容积率：5 绿化率： 建筑性质：大型公建综合楼 3、区域现状 项目周边主要是居住用地、商业用地以及教育用地等。各主要干道周边集中大量办公、商业、金融、市政、教育等设施。主要包括燕丰饭店、亿客隆百货市场、丰台区少年宫、丰台火车站、解放军307医院等。项目南侧为已经平整好的居住建设用地。 项目南侧居住建设用地 燕丰饭店 二、周边商务商业环境 项目周边的整体商务氛围显得不够发达，商务楼和商业项目比较少，目前现有的仅有亿客隆路通百货市场等。周边的写字楼在聚集程度和档次上比较落后，没有形成写字楼集群，多为乙级项目。如华胜写字楼、美克大厦等。 三、周边市政、发展规划 1、交通规划 本项目位于丰台区卢沟桥乡，未来会有地铁10号线和14号线通过，本项目正处于这两条地铁线的交汇处，这将极大的增强本项目的交通便利性。其中地铁10号线已于2009年开工建设，本路段即将结构完工，预计2012年建成通车；14号线于2010年4月开工建设，现已全面开工，预计2014年全线通车。 根据《丽泽商务区综合交通规划》得到北京市规划委的批复，除已确定从经过的14、16号地铁外，规划透露该区域新增了地铁11号线。另外，还将新建南马连道路等多条道路，并在二环、三环路新建、改建多座立交桥。丽泽商务区将新建和改造14处立交节点。其中，西南三环的万柳桥，西二环菜户营地区的菜户营南桥，都需要进行改造，以适应未来进出商务区增加的车流此外，还将新建南马连道桥、万柳西桥、柳村桥等新立交桥。南马连道路位于丽泽路北侧、两广路南侧，东西向穿过商务区，它东至西二环的白纸坊桥，向西穿过西三环一直通到西四环。会在与西三环相交处新建立交桥———南马连道桥。位置在西三环的六里桥和丽泽桥之间新建、改建的多条道路都贯通二环、三环路，两广路等主要道路，建成后将能使进出丽泽商务区非常便捷。丰台区的构建的发展格局主要涉及四个区域，即丽泽金融商务区、丰台科技园区、大红门服装商务区、河西生态休闲旅游区。其中，重点发展的新兴金融功能区是丽泽金融商务区，该区域已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，成为三个新兴金融功能区之一，并被明确为首都金融业发展新空间。丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南路，核心地段距金融街仅5公里。商务区占地面积4.36平方公里，规划调整后总建筑面积将达到650万平方米，并按照公建、居住、配套6：2：2的比例，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。2009 年全年北京写字楼市场供应量约达327.87万平方米，市场整体吸纳量约为132万平方米。入市代表项目：锐创国际中心、凤凰置地广场A 座、盘古大观A 座