昆明市西山区团乡策划报告1528458890.doc

团结乡策划报告 目录 前言 一、项目地块环境（区位）分析 1、地理位置 2、地质地貌状况 3、地块周围景观 4、环境、污染情况 5、地块周围的交通条件 6、周边景点 二、地块优劣势（SWOT）分析 1、地理条件分析 结论 三、项目地块经济分析 1、规划条件 2、销售收入与物业状态经济分析图如下： 四、定制别墅的产品定位 1、产品定位 2、产品特性 3、环境定位 五、营销卖点 六、目标客群定位 前言 经与昆明市华信房地产开发有限公司邀请，本公司就昆明市华信房地产在昆明市西山区团结乡中的77.22亩住宅开发用地作前期规划性策划。 本策划从六个方面论述本公司通过市场调查及思考、讨论后对此项目所作的前期项目开发定位策划。通过此论述，希望能给昆明市华信房地产做开发决策提供帮助。 一、项目地块环境（区位）分析 1、地理位置 项目区位于云南省昆明市西山区团结乡，距昆明市20公里，团结乡滑草场以东，俯瞰景观包含整个团结乡滑草场，阳光充足，空气清新，自然景观良好。 2、地质地貌状况 项目区面积5.1公顷（约77.2亩）。其规划范围的确定是由西边滑草场以及由滑草场延伸的道路。规划区地形变化大，属于山坡缓坡地段，区内无建筑物，有大量植被 。 3、地块周围景观 该项目的正前方是团结乡滑草场全国最大的滑草场，1880米的赛道于2001年建成，同年被上海基尼斯赛道总部认证成为全世界最长的滑草赛道，曾于2005年中国昆明国际文化旅游节区间举行“经典地产”杯万人赤足登山比赛。 这里绿树浓荫，鸟语花香，景致开阔而幽雅，回归纯净美好的大自然，在蓝天白云下尽情奔跑、玩耍，在广阔的草地上追逐，在温暖的阳光下开展丰富多彩的文娱活动，不但开阔了视野，回归大自然。 由于昆明的天气四季如春，滑草场一年四季都可以滑草，在滑草场附近还有很多的农家乐，在此您可以品尝到各类山茅野菜，云南特有风味小吃，是昆明人周末休闲度假的好去处。S（优势） W（劣势） 天然自然环境 　　 娱乐 空气良好 　　银行 无污染、无工业 　　邮局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　医院 O（机会） T（威胁） 利用天然的自然环境让居住者有一种回到　　　　　占无威胁 　大自然的感觉 结论 根据SWOT分析来看，该项目地块在市政配套及区位位置方面具有很大的劣势，并考虑到该项目用地交通方便，利用天然的自然环境，这样的优势，可以开发出天然舒适的别墅住宅区。 三、项目地块经济分析 1、规划条件 该项目用地性质为居住用地，适建多层住宅及其配套公共服务设施；规划总用地为51478平方米（77.22亩）总建筑面积为34048.2平方米建筑密度不大于25%，容积率不大于0.6，绿地率不下于52%。 2、销售收入与物业状态经济分析图如下： 面积（㎡） 建筑形态 总套数 均 价 （元/㎡） 建筑比例（％） 总面积（㎡） 销售总收入 （万元） 750-850 独栋、双拼 12 2800 30% 10214 2859.92 600-700 独栋、双拼 15 2800 30% 10214 2859.92 550-620 独栋、双拼 11 2800 20% 6810 1906.8 380-500 独栋、双拼 7 2800 10% 3405 953.4 580-680 独栋、双拼 5 2800 10% 3405 953.4 总计 　 50 2800 100% 34048 9533.44 建筑成本 基础100元/㎡，土建700元/㎡，绿化100元/㎡， 配套100元/㎡，不可预见费50元/㎡ 合计：1050元/㎡ 税费 9533.44x14%= 1334.68万元 土地成本 250000元/亩(77.22亩=1930.5万元 建筑成本 1050元/㎡×34048㎡= 3575.04万元 预计纯利润 销售收入-成本= 9533.44-1930.5-3575.04 =4027.9万元 纯利润率 42.25% 四、定制别墅的产品定位 1．产品定位 定制别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。 2．产品特性：（1）、建筑形态：独体别墅、双拼别墅。 （2）、建筑环境：高绿