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深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批2-1 一般规定2-1-1、国有土地使用权出让的方式及适用范围(一)国有土地使用权出让的方式1.协议出让；2.招标出让；3.拍卖出让；挂牌出让。(二)协议出让土地使用权的适用范围协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用地（特区内限高新技术项目用地）。市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。军事用地。经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。市政府以土地入股合作的项目用地。(三)除法律法规规定的情形外，下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让：1. 居住用地(1)独栋住宅、别墅用地；(2)多层住宅用地；(3)中高层住宅用地；(4)商业、住宅混合用地；　　(5)办公、公寓混合用地。2. 商业用地(1)饮食业用地；(2)商业、办公混合用地；(3)百货批发零售业用地；(4)生活用品批发零售业用地；(5)生产资料批发零售业用地；(6)企业经营的市场用地；(7)度假及娱乐用地；(8)办公用地。3. 加油、加气站用地4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。　 上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。2-1-2、土地使用权出让合同书?(一)内容1.双方当事人的姓名或名称、地址；2.用地的方案号、宗地号、土地面积；3.土地使用年期及起止时间；4.土地用途及性质；5.地价款的数额、币种、交付方式及时间；6.规划、市政设计要点；7.项目竣工提交验收时间；8.市政配套建设义务；9.使用相邻土地和道路的限制；10.建设附属、附加设施的项目及义务；11.违约责任；12.当事人认为必要的其他条款。(二)土地年期1.居住用地七十年；2.工业用地五十年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4.商业、旅游、娱乐用地四十年；5.其他用地五十年。6.同宗土地上含多种使用功能且法定最高土地使用年限不一致的,按主体建筑的性质和主要规划功能确定土地出让年限。7.1996年以前未按此年限规定执行的出让合同用地，自原合同规定的起始日期推算、顺延，不须另签合同。8.未签订出让合同的历史用地及行政划拨用地，如已确定使用年期，在补办出让手续前，仍按原批准的使用年限执行。9.加油站、加气站、农业种植、养殖用地出让年限按二十年执行。(三)合同编号：1.编号格式:××××—×—×××年号 局代码 顺序号2.编号说明年号：4位，以当年年号按4位数编写。局代码：1位，市局0、罗湖分局1、福田分局2、南山分局3、宝安分局4、龙岗分局5、盐田分局6、大工业区分局7、中心办9, 布吉所A、平湖所B、横岗所C、龙岗所D、坪山所E、葵涌所F、大鹏所G、南澳所H、坪地所I、坑梓所J、新安所K、西乡所L、福永所M、沙井所N、松岗所O、龙华所P、石岩所Q、观澜所R、公明所S、光明所T。顺序号：3位，合同的次序号。3.土地使用权出让合同补充协议以原土地使用权出让合同书编号为基础，分别按照“XX号《土地使用权出让合同书》第一补充协议、第二补充协议、第三补充协议…”的顺序编号。(四)合同打印与签订1.出让合同书采用市局统一制定的样本用电脑打印，一式5份。2.出让合同须由土地使用者的法定代表人与我局签订，委托他人代签的，代理人必须提交由法定代表人出具的授权委托书，境外的企业、其他组织和个人出具的授权委托书必须按国家有关规定办理。3.用地单位即土地使用者应填写单位名称全称，且与所盖公章必须一致。4.宗地号、宗地面积按宗地图打印，宗地图附贴在出让合同后面并加盖深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章(骑缝)。5.地价款部分用大写打印。6.土地利用要求按照《建设用地规划许可证》内容打印。7.明确项目竣工时间。8.涉及附属建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按规划设计要点的要求在合同中明确，并打印出合同附表一、二、三。9.属市区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地项目，实行免地价出让。在出让合同附加条款中注明权利人为市（区）人民政府，实际使用单位为申请用地单位。实际使用单位对该宗地仅享有占有和使用权益，并无收益和处分的权利；该项目用地不得转让、抵押、出租，不得改作经营性用途，不得用于合作建房。10．属拆迁改造的项目，改造单位在与所有小业主达成正式拆迁改造协议并经征地拆迁部门认可前，不予签订《土地使用权出让