宁德房地产市场调查解析.doc

宁德项目阶段市场调查 暨一期价格体系建议  第一部分：市场调研与分析 一、全国的楼市环境综述 特征一：继续实施限购政策 今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，多地明确有限度放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。“避免价格大幅波动，避免过热”仍是主基调。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。  特征二：放宽限贷，但不放任政策走偏 9月30日，央行、银监会共同发布通知，放宽限贷政策。松绑限贷，要与货币政策“定向宽松”看齐。这种微调在“定向宽松”的大政策环境下，对房地产行业资金而言影响有限，更不意味着房地产宏观调控政策的全面放松，也难以改变房价下降的趋势。截至目前，已有中行、建行、工行、农行以及兴业、招商、浦发等多家银行发文，明确落实房贷新政。 但在宁德市场，目前仅中国银行已开始执行“认贷不认房”，关于首套房贷利率,多数商业银行基本仍处于5%至10%的上浮状态。 在公积金贷款上，虽然新《通知》规定连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，降低了使用公积金难度，但很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存额较低的购房者实际贷款额度也非常低，低额度贷款对于30%的首付而言则形同鸡肋。在此情况下，加上货币通胀，买房的综合成本不降反升。  特征三：库存量大，成交价格下行压力明显 上海易居房地产研究院10月13日发布了《9月份新建商品住宅库存报告》。报告显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%释放一部分需求可能带来交易量的小幅复苏和房价的稳定，但就现有政策和银行执行情况来看，过去，房地产融资主要是开发贷款或土地储备贷款。201年，随着信贷的收紧，房地产领域的随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。。因此，2014年房地产企业将承受大资金压力。 1月-9月市商品合同销售登记备案面积万1月-9月市商品 2013年10月-2014年10月市商品 楼盘数 可售套数 可售面积(万㎡) 总数 住宅 总数 住宅 总数 住宅 蕉城区 6 5 923 900 10.15 9.90 东侨区 30 26 7866 7500 89.53 82.50 全市 36 31 8789 8400 99.68 92.40 宁德市区商品房可售面积99.68万㎡，其中住宅部分92.4万㎡ 以现有存量和今年前9个月的月均去化3.93万㎡计算，去化时间近24个月 在市场存量巨大，现阶段全市成交量低迷的情况来看，宁德市场销售压力同去年相比不降反升 三、宁德现阶段在售楼盘分析 1、现阶段宁德市全市成交数据跟踪 时间周期 成交套数（套） 环比上周 成交面积（㎡） 环比上周 9月15日至9月21日 42 / 4517 / 9月22日至9月28日 130 310% 13260 294% 9月29日至10月5日 166 128% 16553 125% 10月6日至10月12日 157 95% 16232 98% 四周成交累计 495 / 50562 / 2、现阶段宁德市代表性在售楼盘价格一览 项目名称 价格分析 网上备案 成交均价 起价 均价 层差 朝向差 亿利城 5688 6300-6500 30 两端中间300，头尾150-200 6500 碧桂园 特价精装洋房3800 折后均价4380起 9月30日推出81、68、56等几栋房源均价5700-5800 先前推出的2、77、73等几栋房源均价7900-8100 81、68、56等几栋房源层差约30，其余50 100 近期推出的优惠房源均价为5700-5800 原先推出的约为7900-8100，综合均价在7300左右 华府豪庭·懿湾（二期） 5800 6232 80 200 7300 阳光城 5555 6636 50 100 6900 伯爵郦城 / 6900 80 100 7000 碧城云庭 7200 78