从2010房地市场展望2011房地产市场.docVIP

房地产营销实务论文 -----从2010房地产市场展望2011房地产市场 姓 名 周 艳 从2010房地产市场展望2011房地产市场 海口市是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。陆地规划总面积1304.8平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里，设秀英、龙华、美兰、琼山4个县级市辖区，属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。 海口是经济弱资源强的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。 但是海口国民经济增长较快，工业生产较快增长，固定资产投资保持适度增长，对外经济贸易增长平稳，旅游业发展良好，正值海南建设国际旅游岛时期，财政收入持续较快增长，人民生活水平进一步提高。 海口城市发展总体规划，是把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流的生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市，国际知名的旅游岛。到2020年全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境优势更加突出，初步建成在国际上有一定知名度与影响度，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。 受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。 首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个政策的率先受惠者。 其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。 海口市政府《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》出台，海口住房限购实施细则紧跟“新国八条”，明晰“禁购”措施。 《意见》指出，要合理引导住房消费，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女，下同)、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 强化差别化住房信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于总房价的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。 对于定价高的房地产项目，要清查土地增值税。《意见》提出，对个人转让住房的，按国家有关营业税规定执行。税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 根据已编制的《海口市2011-2015年住房保障规划》、保障性住房3年建设计划和省政府下达的年度建设任务指标，“十二五”规划期间，海口市新增保障性住房共计50218套，2010-2012年建设保障性住房39724套，2011年度建设保障性住房9733套。在优先保证保障性住房和普通商品房用地需求的前提下，加大保障性住房供地力度，今年上半年要落实保障性住房用地300亩。同时，财政预算安排土地出让净收益不低于10%的部分、住房公积金增值净收益用于保障性住房建设，并采取引进社会资金参与等方式，补充海口市保障性住房建设资金。 由于受房地产调控政策以及上年度收入基数较高的影响，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4,425万元，同比下降33.1%;房地产业营业税收入5,937万元，同比下降67.9%;一季度土地增值税收入14,090万元，同比下降32.9%。 据了解，2011年1-2月，海口房地产施工面积498.14万平方米，比去年同期下降9.4%;1-2月房屋销售面积21.54万平方米，同比下降46.7%;房屋销售总额181,502万元，同比下降52.8%。土地使用税负收入121万元，同比下降142.5%，减收406万元。城