第七章城市房地产管理法律制度解析.ppt

第四节 房地产交易 七、房屋租赁 房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 房屋租赁的特征 房屋租赁的出租人必须是房屋的所有权人 房屋租赁不转移房屋的所有权 承租人向出租人支付租金 房屋租赁有效期届满，承租人必须把该房屋返还给出租人 第四节 房地产交易 七、房屋租赁 房屋租赁合同 出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 《城市房地产管理法》第53条 上海规定：一间房只能租给一个家庭或一个自然人。 上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租”整治力度。 第五节 物业管理 1、物业服务概念 物业服务，习惯上称物业管理。它是指物业公司接受业主的委托，依据合同约定，对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，并提供相关服务活动。 2、物业管理的分类： 居住住宅类；办公楼、写字楼；商业、旅游业、餐饮业；工厂类。 3、物业服务的职能 1）服务。公共服务：治安，消防、绿化、环卫等；专项服务：设备、设施的维修；特约服务：代管房屋、代托小孩、代请医生。 2）管理。对服务区域日常运作的管理，制定各项规章制度，包括物业区管理办法、协调物业所有人相互之间的关系等。 3）经营。物业管理费。 4、物业公司的职责 1）依据合同对物业区实施管理； 2）维护业主的正当权益； 开发商 物业管理公司 物业管理公司 业主 保修期前 保修期后 业权 转移 聘用 改聘 乙 甲 续聘 业委会聘用、监督 2002徐某夫妇及女儿住进了由徐某购买的本市沪太路某号底层的一套商品房内。 徐某与物业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一；物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任等。 此后，徐某即按约交纳包括保安费在内的物业管理费。 由于物业公司不允许居民自行安装防盗铁门窗，该小区居民曾于2001年2月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。 罪犯曲某在凌晨1时许经一扇敞开的铁门进入该小区，然后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，最终致徐某女儿死亡。 经法院查明：当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但公司的保安人员到现场察看后却称未见异常。 徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司赔偿丧葬、误工损失以及抚恤金40万余元，赔偿精神损失10万元等。 法院：物业公司虽已经履行了对小区的保安义务，但安全防范中疏于管理，未能切实履行安全防范义务，已构成违约。根据合同法的一般原则，违约引起的赔偿责任不包括精神损害，故判决被告共赔偿原告经济损失4万元。 昆明虚假楼盘吸引人购买 诈骗近3亿 五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府单位的“团购协议”、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠价格……昆明的“华西滨湖国际生态城”吸引了2000多个市民和40余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局。 要严谨地审查开发商的主体资格 ； 要审查开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》是否齐全 。 “毗邻滇池国家旅游度假区，江苏华西村参与投资，每平方米售价4900元，比周边楼盘低2000元……”今年初，昆明“华西滨湖国际生态城”成了受到昆明人热捧的热门楼盘。 今年5月，从浙江来昆明做生意的陈先生在房产中介公司“21世纪不动产”一名员工的极力推荐下，购买了一套88平方米和一套118平方米的住宅，并缴纳了房款总价30%的“代建诚意金”，总计30.28万元。 在宣传资料上，“滨湖生态城”位于昆明市官渡区六甲街道永胜村，为城中村改造项目，由江苏华西村与云南君信投资有限公司投资，昆明宁山房地产开发有限公司承建。 “年初，君信公司找我们谈过联合开发的事，但六甲街道约14平方公里的范围内，有10条入滇河道，属于滇池流域重点保护治理区域，尚未纳入城中村改造范围。”六甲街道办事处相关负责人告诉记者，“随后几个