房地产行业自查辅导材料doc .doc

池州市国家税务局稽查系统 房地产行业税收自查工作辅导材料 第一部分 收入的确定和注意的涉税事项 一、未按规定确认预售收入预缴企业所得税 1、税收政策规定 国税发〔2009〕31号“第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。” 2、预售收入存在的常见涉税问题 （1）记入“应付账款”等往来科目归集，长期挂账不结转收入； （2）把预收房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入； （3）混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的。 （4）以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等； （5）分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账； （6）开发产品完工，未及时转为销售收入。 3、注意几个问题 （1）预售收入是全口径收入。 包括：ⅰ、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款科目）ⅱ、内部认购ⅲ、会员卡或会员费ⅳ、假借借款的形式 （2）预售收入不区分合法收入和非法收入。 未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。 （3）预售收入是收付实现制，不是权责发生制。 （4）预售收入按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，以后年度转销售收入，冲减的也是前期的应纳税所得额。所以，2007年33%的税率和2008年25%的税率之间的税率差，造成对应纳企业所得税的影响是存在的。 注意：预售收入和销售收入要正确划分 国税发〔2009〕31号“第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。” 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。税收政策规定的是成本对象的完工标准，而非整个项目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品。 二、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账。 1、税收政策规定 国税发〔2009〕31号“第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。” 2、存在的常见涉税问题 （1）收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。 （2）采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。 （3）将售房款分解为两部分，一部分记入账内，一部分记入账外。 （4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。 （5）私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。 （6）旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。 （7）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。 三、采取分期收款方式销售开发产品，未按规定确认收入。 1、税收政策规定 国税发[2009]31号“第六条（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。” 2、常见的涉税问题 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，只是按预收售房款确认预售收入或按实际收到的款项确认销售收入。 四、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入。 1、税收政策规定 国税发〔2009〕31号“第六条（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入