房屋租约内容应注意事项及QA.doc

房屋租約內容應注意事項 原則上租賃契約之成立，只要房東與房客對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意，房東就有義務要將符合雙方事前所約定之屋況的房屋交付給房客使用（民法第四百二十三條），而房客亦有依約定支付租金之義務（民法第四百三十九條），所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的，惟時下大多數的人都希望能在租屋時，和房東（或房客）「打契約」，即簽一份書面的租賃契約以求慎重，如此即能留下一個書面證據，而且白紙黑字亦可減少法律關係上之紛爭。 因此同學必須注意到租約內容之約定是否符合所需，否則契約一經成立生效，房東與同學皆須同受拘束，為此提供幾項在訂約時應注意之事項，以可供同學參考： 壹、確認誰才是當事人 在房客方面，必須注意到房東是否確係屋主本人，如房東並非屋主，則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋；例如，請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚，才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋，因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。 若房客是向二房東租屋，須注意大房東是否反對轉租，如果大房東對二房東具有反對轉租之約定，則將來大房東可以終止與二房東之租約（民法第四百四十三條），並要求「二房客」搬離，則房客的權益將受到損失。 大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗，通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「套房出租」，甚至詳細一點的，尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等，這些都表示房東希望出租的房屋狀態，想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的，但是在真正訂契約時，必須就房屋是否可轉租、分租、或是否附傢俱等狀態詳予約定，因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋，以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。 參、關於租金及押租金的約定 就租金而言，原則上租金之數額可由房東房客自由約定，但土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」；而對房屋租金加以限制，以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份，在租賃房屋時，除支付租金外，我國民間向來有繳納押租金（土地法稱擔保金）之習慣，但土地法第九十九條規定：「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金（擔保金）之數額作限制，以保護房客，此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。 此外，押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」，亦即彼此押租金契約的成立，除了雙方表示同意外，尚須有「金錢」之交付。這點在房屋所有權易主時，更凸顯其重要性。因為若發生房屋所有權移轉的情形，而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時，我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金，此時，若找不到原房東，而新房東又向房客要求給付押租金時，房客將蒙受押租金的損失。所以，一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題，以免遭受損失。 肆、房屋之修繕由何人負責 依民法第四百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定有習慣外，由出租人負擔。」換言之，原則上租出去的房屋因自然使用產生毀損時，例如屋頂漏水或水管不通等，房東有義務予以修復，以利房客的使用；然因人為過失導致房屋損害時，需由房客（即承租人）來負責修繕義務。雙方於簽訂契約時可以明確約定，何種房屋之毀損由房東負責修繕，何種毀損由房客負責修繕。 伍、租賃期限的約定 租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限，端視房東房客的自由約定，惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外，依司法實務見解，在不定期限之租賃時，出租人（即房東）如要終止租約，受到土地法第一百條之嚴格限制，亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約： 1.出租人欲收回自住或重新建築時。 2.承租人違反民法第四百四十三條第一項規定轉租於他人時。 3. 4.承租人以房屋供違反法令之使用時。 5.承租人違反租賃契約時。 6.承租人損壞出租人之房屋或財物而無相當之賠償時。 以上僅就訂立租屋契約時應注意之處舉其較重要者提供參考，而在具體個案中同學與房東可能有一些特別的約定，例如：違約金、紛爭之解決方式等，當然如鉅細靡遺地訂明於契約書中，可預先防止紛爭之發生。 另外，在此提醒即將畢業之同學，下學期與房東之租賃期間應訂於六月底，一方面可降低同學租金，另一方面避免屆時與房東有紛爭之情事發生。 房屋租賃QA Q1：應如何訂立租屋契約？訂立契約時，應注意哪些事項？A：所謂契約，指由兩人以上之意思表示一致而成的雙方行為。亦即當事人一方，將欲為契約內容的意思，告知於他方，得他方的承諾，契約即成立。關於『房屋租賃契約書』，同學可至本校生輔組索取，其與坊間之契約書內容差異在於：比較項目 學校提供之契約書 坊間販售的契約書 精神部分 基本上而言，對房客一方較