第5章 房地产评估解析.ppt

第五章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 掌握房地产评估的其他方法的应用 一、房地产的概念和特点 （1）房地产是土地和建筑物及其权属的总称。 《城市房地产管理法》第32条中规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 2．房地产的特点： 不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的房产。 投资风险性 政策限制性 3.房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。 1、 区位原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 评估时点原则。 5、 合法原则。 4. 房地产评估的程序 （一） 明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容： 1、 明确评估目的。 2、 了解评估对象。 3、 确定评估时点。 4、 签订评估合同。 （二）合理配备人员，制定评估计划 （三）实地勘查，收集资料 （四）选择评估方法 （五）确定被评估房地产的价值 （六）撰写评估报告 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。 （一）一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以下因素 1、经济因素 （1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素 2、社会因素 （1）人口因素 （2）家庭规模因素 （3）教育水平、社会福利因素 3、政策因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制 （二）区域因素 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些： 1、商务繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素 4、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5、环境状况因素 （三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 1、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调 三、房地产评估中的收益法 概念：房地产评估收益法又称为收益现值法，是通过估算被评估对象的正常收益，选择适当的折现率，通过计算各期收益的现值估算房地产价值的方法。 计算公式： 1.无限期等额收益评估法：P A/r 其中：A为被评估房地产的年收益额，r为折现率/资本化率 2.有限期等额收益评估法：P 其中：n为收益期 适用范围：有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼等商业地产。 不适用范围：政府机关、学校等公用、公益性房地产。 基本公式 房地产净收益 房屋净收益+土地净收益 房地产净收益 因素：房租收入-费用 房屋净收益： 因素 1、按使用年限折旧 2、无限期等额收益法 土地净收益： 因素： 有限期等额收益法 课后练习：某公司于2002年8月以有偿出让方式取得一块土地40年使用权，并于2004年8月在此地块上建成一栋钢筋混凝土结构的写字楼，造价每平方米2500元，经济耐用年限为55年，残值率2%。目前该类建筑重置价格为每平方米3600元。该建筑物占地面积300