方案-—隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告.doc

隆鑫地产成都杨柳河别墅项目 定位策划报告  隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录 第一部分 开发方向研究篇 宏观市场形势分析 成都房地产市场格局及发展形势 新津在成都房地产市场中的定位 别墅相关政策解读 成都别墅市场格局分析 成都别墅市场发展与演变 目前别墅市场版块划分 各版块特征简述 4. 各物业形态销售价格分析 三、项目用地经济性和开发模式分析 地块用地经济性和开发模式分析工作模型 各物业类型产品设定指标 项目容积率研究初步结论 本案开发模式和形态研究 开发方向和产品组合模式研究结论 第二部分 开发方向论证篇 四、独栋别墅市场竞争环境研究 竞争版块分析 典型项目分析 别墅客户需求特征分析 五、项目资源条件评估 1、地块位置 2、交通条件 3、景观资源 4、周边配套 5、人文环境 6、地块发展潜力 六、项目运作目标论证 隆鑫品牌解读 项目发展目标 第三部分 项目定位篇 七、项目发展核心课题及核心市场策略 项目SWOT分析 项目定位核心课题 项目定位核心主张 八、项目定位 项目市场定位 目标客户群定位 项目产品定位 项目价格定位 第四部分 项目规划和运作策略篇 九、项目规划设计及物业发展方向建议 地块指标及用地条件综述 规划设计专题 户型设计专题 建筑形态及风格设计专题 景观设计专题 配套和商业专题 设备设施建议 物业管理专题 十、项目开发运作策略 整体分期开发建议 项目首期开发建议 项目启动策略 启动区打造建议 项目入市时机及策略 十一、项目初步经济测算 项目开发成本估算 项目销售进程和销售收入 资金流量分析 盈利性分析 不确定性分析 结论和启示 第五部分 品牌建设篇 十二、隆鑫企业和项目品牌建设专题 附件 业内访谈  三、项目用地经济性和开发模式分析 （一）地块用地经济性和开发模式分析工作模型 我们分别选取了在项目用地可选择的物业形态下，可能实现的容积率，分别为别墅（容积率0.4）、联排（容积率0.8）、叠拼（容积率1.2）、花园洋房（容积率1.5）、小高层（容积率1.5），分别进行了单一物业的假设开发模式的分析。 确定在本案的土地成本、当前的建设成本和市场条件下，假定进行开发的情况（针对已取得242亩土地）。通过经济评估的方式，确定不同物业的在本案特定条件下的盈利能力，最为重要的指标为各物业的税前盈利率。 由于本案腹地的市场在售物业形态大多仅为独栋别墅，较为单一，其他物业形态的市场可参照判断价格存在较大的不确定性。在项目容积率的分析工作中，采用与别墅实现同样盈利水平的情况下，其他物业形态需要实现的价格水平，与成都其他相近版块同物业形态的已实现价格进行横向比对，判断其他形态的开发可实现度。 通过项目的综合收益价值为核心的控制指标，以实现项目的区域开发价值最大化、项目开发收益最大为原则，确定项目的开发模式和方向。 各物业类型产品设定指标 　 地上层数 地下层数 可实现容积率 独栋别墅 2 1 0.4 联排 3 1 0.8 叠拼 4 1 1.2 花园洋房 6 1 1.5 小高层 8 1 1.8 各物业类型开发模式预判 （1）独栋别墅 开发成本 序号 工程或费用名称 预算造价（万元） 建筑面积(m2)或投影面积（m2） 单方造价（元/建筑m2） 备注 一 开发成本 　 　 　 　 1 地价款 22990.00 64533.66 3562.48 　 2 拆迁费 0.00 64533.66 0.00 　 3 前期工程费 1290.67 64533.66 200.00 　 4 基础设施费 968.00 64533.66 150.00 　 5 园林环境设施费 1290.67 64533.66 200.00 　 6 建筑安装工程费 14520.07 64533.66 2250.00 　 6.1 别墅 11616.06 64533.66 1800.00 　 6.2 地下面积 2904.01 19360.10 1500.00 　 6.3 　 　 　 　 　 6.4 　 　 　 　 　 7 配套设施费 0.00 64533.66 0.00 　 8 开发间接费用 645.34 64533.66 100.00 　 9 预备费 561.44 64533.66 87.00 　 9.1 基本预备费3％ 561.44 64533.66 3% 3-8项的3% 　 开发成本合计(1～9） 42266.20 64533.66 6549.48 　 二 开发费用 　 　 　 　 10 企业管理费 481.91 64533.66