新形势下中国地产开发的10大理念.docVIP

新形势下中国地产开发的10大理念 　　经过20多年的开发实践，我国房地产业的开发理念和规划设计水平越来越得到提升，土地供应也日益规范、公开。地产商仅凭地段、设计等方面的优势很难脱颖而出，开发效率被放置重要位置，包括建筑施工周期、资金运转周期等。今后，开发企业的实力会继续体现在效率和品质上，在如此态势之下，与时俱进的中国房地产业不断涌现新思维、新理念。 　　一、“节能省地”理念 　　绿色建筑的涵义包括3个方面：第一是为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；第二是在建筑物的全生命周期中，即从建筑材料生产、建筑规划、设计、施工，到使用、维护，直至拆除回用的全过程，均实现高效利用能源、土地、水、材料等资源；第三是最低限度影响环境。中国绿色建筑的核心是节能、节材、节水、节地、保护环境，共“四节一环保”。而近年来陆续出现的生态住宅、健康住宅、低能耗建筑、资源循环型建筑等，都是围绕“四节一环保”提出的。 　　二、“亲情和谐”理念 　　亲情和谐住宅小区，是一种以增进亲情、追求和谐为目标，同时精神文明倡导与设施条件保证相结合的和谐新区。它的内涵包括有利于维系与增进家庭亲情、邻里亲情和社区亲情（即住宅小区物业管理的亲情服务）等3方面。其户型大致可分3类：首先是近居型，在住宅小区内专门建设老年住宅楼，与子女就近居住（适合中小户型住宅）；其次是邻居型，在一栋或一层住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住（适合中小户型住宅）；最后是合居型，即在一套住宅里专门设立老年居室（适合大户型住宅）。从设施条件上看，不仅要充分规划、设计好邻里交往场所，特别是院落的户外休憩设施，还要为老年人住的房屋从结构到装修均提供专业化的“适老设施”。 　　三、“创意地产”理念 　　创意两字要贯穿产业链的各个环节，从理念、策划、规划、设计、建造，直至营销和物业管理，均应该讲究创意思维与布局，从而形成整个产业链的创意组合，以提升品牌效应和无形资产。 　　理念创新。从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本要看企业文化中是否有“创新”理念。如有有因循守旧，抱残守缺的固执旧念，必将不会有行业的创新之举。 　　策划创新。除建筑结构、造型外，还包括功能创新。例如把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，这就是典型的功能创新。比如以“运动就在家门口”为打造标语的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功创新。 　　营销创新。要辩证看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要卖力推销”的观念。随着“以产品为中心”逐渐向“以消费者为中心”转变，房地产商应进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段并用。 　　服务创新。房地产的产品正日趋同质化，更多开发商把目光转向在售前、售中、售后的各个阶段提高服务质量，从而增加关于产品附加值部分的创新。 　　管理创新。例如建立职业经理人制度、导入质量认证制度、形成完备的人才使用机制、拓宽融资渠道等。 　　物业管理体制的创新。物业公司大而全、小而全，既加大了开支，又浪费人力。其实，完全可以探索“管理层与劳务层分开”的办法。即成立若干个清洁、绿化、修缮、保安等专业化劳务公司，同时为一个或几个物业公司提供服务。而小区物业公司则作为最高管理层，主要负责大方向的协调、调度和监督。 　　四、“科技地产”理念 　　以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，可谓一种崭新的地产运作模式。它不仅科技含量高，与政策契合度高，且前景一片光明。未来打造科技地产，一方面我们对于大众化、普及型住宅，不能强制都采用高科技，但需要尽量提高科技含量，特别对于太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导通过“低投入、高产出”方式来实现建筑节能和居住环境改善的目标；另一方面，我们应当开发出可以代表中国住宅水平的高新住宅科技，并在条件允许的前提下予以推广、应用。 　　五、“开放式社区”理念 　　今后的房地产业要大力提倡“融入城市”的开放式小区理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。 　　城市道路和小区路网有机衔接。城市规划道路穿越小区，提高了小区的“整体均好性”，让城市路网更加通达顺畅。 　　会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享。小区可充分利用周边已有公共设施，同时小区的公共设施也适当面向社会开放。 　　小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘要做到海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要演变成“封闭楼盘”和“封闭小区”。 　　划小管理单位。拆掉围墙、开放小区之后，小区管理上应划小管理单位，几栋楼形成围合，或者每栋楼单独管理。管理人员和居民之间彼此熟识，并配备电子安保监控设备，比筑起围墙更加安全。 　　六、“精细化设计”理念 　　想要实现“中小套型”和“中低价位”的双重