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南京市保障房建设情况分析及建议 　　[摘 要] 民意调查显示，南京市保障房建设在资源获取、质量监管、准入与退出机制等方面存在着诸多问题。南京市政府应通过多种渠道缓解资金、土地供给不足的矛盾；要齐抓共管，保证工程质量；要完善动态监管机制，建立公开公平的准入与退出机制；要严格控制分配，减少违规现象；要改善物业管理质量和水平，以促进房地产市场健康平稳的发展。 　　[关键词] 南京市；保障房建设现状；分析；建议 　　[中图分类号] F299.21 [文献标识码] A 　　一、前言 　　保障性住房是与商品房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康平稳的发展。 　　二、保障房的发展历程 　　南京市政府紧跟国家政策，根据中央要求、部署，并结合自身实际情况，先后颁布并实施了更细化的规章制度：《南京市经济适用住房管理实施细则》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》等。根据这些规定，初步建立起住房保障体系，并解决了少部分人的住房问题，效果初显，给民众带来希望。尤其是在2007年后，保障房建设工程上升为国家重点计划，南京市进一步加大保障房建设力度： 　　2008年，南京收购4000套商品房用作保障房。 　　2009年，南京计划实施迈皋桥创业园、岱山、花岗、江宁上坊四大保障房片区建设，并开始做项目前期准备。 　　2010年，南京启动四大地块1000万平方米保障房建设，并确保2012年竣工。 　　十二五期间，南京市将再启动丁家庄二期等6个保障房建设新项目，总建筑规模约1000万平方米共29万套，争取在2014年完成，力争解决100万人的住房困难。大体上要把占城市人口20%的家庭纳入到住房保障范围，切实改善住房困难群众的居住条件。 　　三、南京市保障房调查内容及结果 　　（一）南京市保障房概况 　　四大保障房片区总共建设8.2万套，各类保障房所占比例大致为：经济适用房38.1%，公租房32.4%，廉租房22.8%，其他6.7%。 　　（二）民意调查 　　为了解南京地区居民对保障房的看法，我们策划设计了一份调查问卷。调查问卷共分为三个部分，第一部分的内容是个人对于南京保障房重点建设对象的看法，第二部分是保障房对房价的影响，第三部分涉及保障房建设中存在的问题。在此基础上，我们在南京城区不同街边随机发放了总计400张问卷，根据每个问题回答的情况，平均有效问卷为367份，有效问卷回收率91.75%。现将问卷调查结果整理如下： 　　（三）建设资源的获取 　　保障房建设资源需求量大而广，其性质又比较特殊，因此其相关建设资源的获取都有专门的渠道或规定，下面就最主要的两方面做简要调查报告： 　　1.土地。国家规定与计划：鉴于保障房有别于盈利性的商品房，为降低建设成本，保障房土地一般采用政府划拨方式取得。“十二五”期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。并要求政府优先保障政策性住房用地供应。 　　实际情况：从土地供应看，土地都掌握在地方政府的手里。一块地，作为保障房用地的划拨出让价，与其作为商品房用地在市场上“拍卖”价相差巨大，地方政府显然很难无视这样的利益损失，同时这项工作需要多个部门共同协调，因此供地周期比较长。少数地方政府还为完成任务，以经济适用房的名义划拨土地用以商品房开发等。 　　南京市也不例外，四大片区保障房总用地为9000多亩，是通过专门成立的南京市保障房建设指挥部和保障房建设发展公司多方协调与努力得来的。而计划待建的保障房项目规模比现在更大，土地需求更多，如何建立更为完善、合理的保障房土地供应措施还有待解决。 　　2.资金。国家规定与计划：总的来说，保障房建设资金来自中央补贴和地方政府筹集的方式投入，其中又以地方政府自筹为主。划分到具体上，不同的保障形式，实行差别化的支持政策。一是廉租房和政府投资的公租房，这是政府全包的。二是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。三是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。从优惠政策的设计上，包括土地出让金免收、十项税收的减免政策、政府性基金和行政性收费的免收政策，然后还有省级财政补助和市县财政补助，还有政府性基金的支持，金融机构其他筹资渠道的稳定的政策支持。 　　实际情况：资金问题无疑是制约保障房建设最大瓶颈，尽管中央制定了相关的制度，但是要想巨额资金真正到位，却是不易之事。南京市接到中央、江苏省下分的建设任务后，着手资金筹集时，可谓是