买卖商品房应注意的几个法律问题.docVIP

买卖商品房应注意的几个法律问题 　　【中图分类号】 D920.4 【文献标识码】 A 【文章编号】 1671-1297（2013）02-0300-01 　　对于大多数老白姓来说，能够花钱买一套属于自己的住房，可能是一生中最大的愿望，但是从笔者近年来办理的商品房买卖纠纷案件来看，许多市民在买房过程中由于法律意识淡薄，出现了许多不该发生的纷纷，并因此损害了自己的合法权益，作为律师，我们认为，广大市民在购买商品房过程中应特别关注以下环节，以维护自己的合法权益： 　　根据长期从事房屋买卖纠纷方面的案件代理，笔者认为，市民购买商品房应把握住“审”、“读”、“履”、“存”、“法”几个环节。 　　一 要“审” 　　所谓“审”，就是指审查，也就是说，市民们在准备购买商品房之前，要对开发商的资质等情况进行审查。 　　对于开发商的资质，我国法律有着严格的规定，根据《中华人民共和国城市户地产管理法》及相关司法解释，开发商从事商品房开发需要具备“两金三证两级备案”的基本条件。“两金”即开发商在出售商品房之前，已经向政府主管部门交付了全部土地使用出让金、投入项目总额百分之二十五以上的资金；“三证”即开发商开发房地产，必须具有土地使用权证书、建设工程规划许可证、预售许可证明三种证件；“两级备案”是指开发商将预售商品房的合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。也就是说，根据现有法律规定，缺乏以上七类条件中任何一个，即为不合法的开发，不合格也就意味着开发商的开发行为为非法开发，而非法开发的房地产是不允许出售的。因此，律师在此提醒广大市民，在决定购买商品房之前，应当要求查看开发商的上述相关证件，如果其相关证件齐全，说明房屋开发是合法的，如果证件不全，只要缺少了其中任何一个，就说明房屋开发是不符合我国法律规定的，对此，买房户就要三思而后行，作为房屋买卖方面的专职律师，我们建议最好暂缓购买。 　　二 要“读” 　　所谓“读”，即认真阅读将要与开发商签订的购房协议。 　　在商品房买卖中，购房协议是约定双方权利义务的重要凭证，更是处理购房户与开发商房屋买卖交易纠纷的重视法律依据，购房协议对于买房人来说，其重要性不言而喻。因此，对于购房协议中的重要条款如房屋面积、交款日期、付款方式、水电暖的相关约定及费用、违约金支付比例及数额，以及对方办理房产证条件及交付房产证的日期等重要条款都应当有非常明确的约定。市民在准备买房之前，如果对购房协议有不明白的地方，可以随时向开发商询问，最好是在正式签订协议之前先把购房协议复印一份，请专业律师审查把关，看是否有对自己不利的条款，这样可以提前发现问题，并与开发商进一步协商，以防患于未然。同时，律师还要提醒广大市民，对于开发商提供的购房协议已有的条款，如果购房户认为不完善，还可以与开发商协商再增加若干条款，以期最大限度地维护自己的合法权益。 　　三 要“履” 　　所谓“履”，即全面履行协议。 　　既然购房协议是双方买卖的法律依据，对于购房人来说，也同样具有约束力，因此，购房人一旦在购房协议上签字生效，购房协议就有了法律效力，买房人就有义务去认真履行，一旦未全面履行合同义务，即构成违约，就有可能承担如巨额违约金等相应的法律责任。而我们在办理案件中多次发现，房屋买卖过程中，除了开发商违约具有普遍性之外，购房户违约的情况也十分普遍，而且购房户的违约多是一些明知故意的违约，如有的购房户对于合同约定的义务满不在乎，开发商多次提醒之后，仍然充耳不闻，不当一回事，结果除不知，自己已经违反了协议，一旦开发商起诉，就有可能承担法律责任，也有许多买房户因为开发商违约在先而赌气不履行合同，到最后反而对自己十分不利，因此，律师在此提醒，不管开发商是否违约，买房户都应当按照合同的约定履行自己应当履行的义务，这样，就可以使自己在任何时候都立于不败之地，有利于最大限度地维护自己的合法权益，退一步讲，即使开发商违约，我们可以通过起诉、仲裁等法律手段来讨回公道，而我根据自己办案的经验，正处于热销之中的开发商，一般不愿被人状告的。 　　四 要“存” 　　所谓“存”，就是购房户要注意随时保存相关证据。 　　由于房地产开发往往周期长，工程量大，再加上我国现有监督不到位，许多地方的开发商在操作过程中，往往存在诸多违规违法行为，而这些行为就很有可能损害购房户的合法权益，因此，在履行合同过程中，购房户要特别注意随时保存相关证据材料，比如开发商的通知、宣传广告、购房材料以及开发商对住房户的承诺等，这些东西对于房屋买卖纠纷中维护自己的权益十分重要，因此，对这些容易保存的书面材料一定要妥善保存，如果条件允许，对于一些牵涉双方重大利益关系的而又无法书面保存的材料，最好录音或刀录像，并妥善保存，以备发生纠纷时作为证据使用。 　　五 要“法”