第九章-物业工项目调研.docVIP

第九章 物业工程项目调研 一、新项目调研方法 保证新项目管理方案的制定和各项费用测算的合理，为新项目的意向确定、准确，必须及时、正确地做好新项目的工程调研工作。为此，特制定本方法。 （一）调研的准备工作： 1．与展业部或销售部等有关人员及时协调确定新项目现场调研的时间、地点、参加人员。 2．带齐现场调研必备工具及用品。如：手电筒、卷尺、盒尺等。 3．携带《洽谈项目工程调查表》（必备）及《主要设备明细表》（非必备）。 （二）调研工作程序： 1．与新项目甲方的工程技术人员面谈，详细地了解工程情况，逐项填写在《洽谈项目工程调查表》上。 2．现场实地勘察，特别是动力中心或机房、设备区、楼宇的地下室及地上部分的设备层、楼顶及其它设备较集中的部位。 3．请甲方尽可能详细、准确地提供工程图纸、技术资料等书面材料。 （三）调研内容： 1．建筑物的地理位置、使用性质、占地面积、总建筑面积、建筑高度等。 2．市政配套设施情况，市政管线情况。 3．能源供给情况。 4．配套商业面积及营业时间。 5．机电系统及设备情况。 6．开工日期及竣工日期（或计划竣工日期）。 7．发展商（投资商）、设计单位、施工总包单位、监理单位名称及联系人。 8．需甲方提供的图纸、资料内容： a．建筑总平面图； b．建筑平面图； c．机电系统图； d．设备明细表。 （四）分析、汇总： 在以上调研的基础上，写出调研报告及工程费用测算，报工程总监批准后，分送公司有关领导和部门。 项目工程调研 （一）准备工作： 1 人员、时间、地点 2 必备工具 3调查表和设备明细表 （二）调研程序： 1面谈了解，填写调查表 2实地勘察，重点看机房 3查阅图纸，设备配置图 （三）调研内容： 1概况 2市政配套 3能源供给 4营业时间 5机电系统 6工程图纸 7开竣工日期 8各方名称 （四）分析汇总： 三、新项目能源费、维修费的测算方法 （一）设备能源费用的测算方法： 由于物业的种类、功能及设计差异，能源消耗及维修费用往往有较大的差距，为使测算和实际情况尽量相吻合，特制定本测算方法。 设备能源费用的测算方法 由于物业内各类设备繁多，能耗各不相同，在测算中应主要包括以下几大类（小能耗的设备可以忽略统计）： 2.空调系统的能耗 （1）主要设备：冷水机组、冷却水泵、冷冻泵、冷温水泵、冷却塔、空调机组、新风机组、风机盘管、恒温恒湿机、风幕等，其中冷水机组因制冷方式不同能耗计算方法也不同，直燃机组要充分考虑燃气或柴油的用量。 （2）空调提供的时间 按北方通常提供的空调时间，冬季为5.5个月，即10月20日～4月5日，夏季为4个月，即从5月15日～9月15日，由于物业功能不同，每天提供空调的时间应按投资商的要求确定，通常写字楼每天11小时，即早7:00～晚6:00，双休日休息，酒店及公寓需全天24小时提供空调，商场则考虑每天运行13～14小时，双休日不停机。 需要常年恒温恒湿的重要场所，其恒温恒湿机需全年365天开机运行。 （3）计算方法 首先要考虑设备的配置和实际提供空调的面积的比例，一般物业由于受资金所限，往往是按1:1设计的，而重要物业余量较大，常常是一用一备，在实际计算时，首先要认真核实空调的制冷量(制热量)和供冷（热)面积的比值，即计算出负荷率，一般规律是每平方米应提供80～100W的制冷（热）量，地下室通常不计算空调面积，首层大厅应按高度乘以楼层高度系数，直燃机组的大小火转换比例也应按同样方法考虑。 3．电气系统的能耗 （1）主要设备应包括：电梯、生活水泵、公共区域照明、楼宇照明、电开水器、霓虹灯等，酒店要考虑室内照明及电器用电，办公楼和公寓应不必计算各房间内的用电量，应一般公寓、办公楼费用由客户支付。 （2）电气设备运行时间 a.电梯 电梯运行时间由于物业功能不同而不同，公寓酒店需24小时运行，而商场写字楼只在白天运行，但应考虑电梯的使用频率及开关门的时间，电梯开关门时主机是不运行的，一般按40～70%计算。 b.生活水泵 生活水泵的使用频率应按水泵流量和楼宇用水量考虑，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起动时间较长，而用水量小的楼宇，水泵起动时间相对少一些。 c.公共区域照明 一般物业的公共区域照明全天24小时均需开启，特别是地下室、停车场等，若无详细图纸，按每平方米0.005KW照明计算为宜。 d.楼宇照明及霓虹灯 计算较简单，通常在夜间开启，开启时间为4~6小时，除非投资商强调整夜点亮。其功率按图纸计算或估算。 4．楼宇的用水量及排污量 按一般规律，楼宇的用水量每万平方米40～50吨/日 urban traffic structure in the urban pub