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关于土地登记代理制度管理和完善的探讨 　　【摘 要】本文从我国现有土地登记制度的含义出发论述了土地登记代理的含义，探讨了如何建立和完善土地登记代理制度，以更好地实现土地登记保障交易的安全稳定，维护土地相关权利人的合法权益。 　　【关键词】土地登记；土地登记代理；资质认证 　　1 土地登记代理制度的含义 　　随着我国改革开发的深入和市场经济的发展，作为农村农民赖以生存和城市发展基础的土地，越来越受到社会的关注和人们重视，其经济属性也显露无遗，尤其是“节约型社会”建设口号的提出，土地对社会发展的影响力在持续不断放大。可以说，如何合理、高效、有序地利用土地，成为社会经济发展的重要因素。 　　1.1 土地登记制度 　　为规范土地管理，有效维护了土地权利人的合法权益。1989 年 11 月 18日，原国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，随着我们市场经济的深入，1995年 12月28 日，原国家土地管理局又对《土地登记规则》作了补充和修改。 　　我国土地登记制度作为一项重要的法律制度的确立，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益、保障土地交易安全、维护土地市场秩序具有重要的作用。土地登记既是土地产权设定的条件，又是土地产权有序转移的基础。多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用，有效地维护了土地权利人的合法权益，促进了我国经济的发展和社会的进步。 　　1.2 代理制度 　　代理制度是社会进步和经济发达条件下必然的产物，是社会不同分工和专业化的自然选择。从法律层次上讲，它是代理人于代理权限内，以被代理人的名义向第三人意思表示或受领意思表示，该意思表示直接对本人（指被代理人）生效的民事法律行为。一般分为委托代理、法定代理、指定代理等几种普遍的代理方式。 　　1.3 土地登记代理制度 　　所谓的土地登记代理制，就是本着政企分开、政事分开的原则，按照专业化方式，将目前土地登记中一些事务性工作，从现有政府的日常工作中分离出来，交由社会上经过专门培训，并获得执业资格的中介机构以有偿服务的形式承担下来。这种中介机构由土地行政主管部门统一监督管理，他们接受委托人的自愿委托，并独立承担与委托业务有关的责任和风险。土地登记代理制度在国外许多国家和地区都广泛推行，如日本、我国台湾地区都建立起土地登记代理制度有几十年上百年的历史。 　　2 建立土地登记代理制度的意义 　　在土地登记代理中，有关专业中介机构或人员接受土地登记申请人的委托，代理土地登记申请、现场指界、代写土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、实行资格（质）认证和监督管理。 　　这项制度虽然在我国刚刚建立，有关法律法规也有待完善，但它仍有着积极的现实意义。 　　2.1 从专业化的角度上有助于建立规范化、法制化的土地登记模式 　　在我国，由于土地作为一种重要的经济资源还是近几十年的事，同时由于土地涉及每一个公民的切身利益，因此呈现出既形势复杂多样，又为社会广泛关注的时代特性。而目前，我国的土地所有权、使用权方面还有许多法律问题有待研究，如土地权能的划分、土地登记的公告程序和办结时限问题、变更登记才有办结时限问题、地籍调查面积与批准面积不一致时的土地登记面积问题、集体土地的入市问题、土地使用年限与地上物的经济年限问题、土地使用权作价入股后法律处理问题等，将这些问题交给每一个普通的土地登记者来进行都具一定的难度，只有从专业化的角度，提供针对性的服务才能将土地登记工作建立在规范化、 法制化的轨道上，而由专业的土地登记中介机构来从事代理工作就能做到这一点。 　　2.2 从程序化的角度上有助于提高土地登记的行政效率 　　随着国家《物权法》的颁布和公民私有财产意识的增强，土地市场和土地登记市场呈现一派繁荣发展的势头，土地权利人对土地登记的要求越来越多，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，还有大量的诸如填表、量图、划红线、填写土地登记申请表等事务性工作等。面对如此复杂的登记程序与登记机关，如何进行有效及时的土地登记来保障其自身的合法权益实属不易。同时，土地相关权利人大多又不具备专业法律知识。这就客观要求有专业土地代理机构，从程序化的角度上具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，提高工作效率又确保安全运行。 　　2.3 从市场化的角度上有助于满足市场多元化的需求 　　在现阶段，随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源的重要性日益体现，土地市场也日趋活跃，企业存量土地开始进入地产市场，银行抵押贷款业务、大中城市大多数土地使用者申领