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房地产项目开发中业主方的工程合同网络结构研究 　　【摘 要】在房地产开发中，施工合同管理是实现成本、进度和质量控制的重要手段，同样还是实现三个目标控制的出发点和归宿。业主通过信息管理和有效的组织、协调，以合同管理作为实施阶段的项目出发点，项目实施的第一阶段就是先要进行项目总体合同关系分析，以建立项目合同网络管理系统，然后结合合同分析、招投标管理、合同执行控制、理赔管理等有效的合同管理，从而使得项目管理、成本管理、质量、组织和信息管理打下坚实的基础。 　　【关键词】房地产项目；业主方；工程合同；网络结构 　　一、房地产项目开发中的合同关系 　　（一）承包方的合同关系 　　承包商是项目的具体实施者，是施工合同的执行者。通过投标承包，接受业主委托，签订建造合同，工程承包合同在任何建筑工程中都是不能缺少的一部分。合同关系中承包商承包需要按照合同规定来完成其职责，为完成这些项目任务而提供了劳动、建筑设备、建材、管理人员、临时设施，所以，围绕合同中的承包商又有着复杂的合同关系，其中包括运输合同、供货合同、加工承揽合同、租赁合同等。 　　（二）业主方的合同关系 　　作为该项目的业主或者买方，必须由项目的投资者，按照该项目的需要来确定总体战略，确定项目的总体目标。所有者主要表现在以下类型的合同：咨询（监理）合同，勘察设计合同，供应合同，施工合同，贷款合同等。通常被称为主合同，按照项目合同范围的不同和方式不一，可能需要和业主签订很多合同，例如：甚至专业项目分期投入，材料和设备供应佣金，或者可能会将上述的情况以各种形式进行整合，甚至是整个项目的勘察，设计，施工，管理全部委托给一名承包商，签订了总承包合同。 　　二、房地产开发中的合同管理网络结构 　　（一）合同网络结构的概念和基本内容 　　房地产开发项目合同制度有不同层次的合同，这些项目合同确定每个参与者的经济责任权利之间的关系，这些合同之间肯定会存在错综复杂的相互关系，它们中详细定义了各种工程活动（如设计，建设，供应等）的时间、质量和成本的要求，以及工程纠纷的解决方法。对于房地产项目开发中的合同关系，需要成立合同网络结构，把网络结构以图的方式表达出来，也就是合同网络架构图。 　　合同的网络体系结构是一个组织结构的分析，并且被分配给一个特定的组织单元，用于显示元件的工作体系。在各方参与的项目中，包括设计、施工、监理、材料供应单位是一个特定的组织单位。根据这些单位的情况，分别签订与业主合同，其中最重要的是设计合同、施工合同和承包合同；每个子单位和总包单位签订分包合同；业主、施工单位和供应单位签订设备、材料供应合同。对于业主，合同构架图是组织结构图。 　　（二）如何构建合同网络结构 　　1、设备、材料供应管理。设备和材料的采购分为业主采购、业主指定采购、施工单位在监督下的自行采购等方式。具体而言，以什么样的方式进行采购主要是由供应的范围、交付时间对于项目的影响，以及通过施工设备和材料采购的成本控制程度来决定的。设备和材料的采购要考虑周到，业主在采购设备和材料的时候，往往忽略了一些辅助材料和设备的采购，与承包商的合同签订之中并没有明确规定，导致在实际施工过程中辅助材料和设备采购权发生责任不清，影响工期，会遭到承包商的索赔。 　　2、理清管理思路，确定是用总包责任制还是平行发包制。大型项目中的部分项目，其专业性非常强，比如电梯工程一般都需要厂家来安装，这将有助于明确责任，确保工程质量；消防工程因为由消防法的限制，一般由当地消防部门批准施工单位进行施工；玻璃幕墙等工程也需要有一定施工资格。对于这些分包管理，一个是由业主直接管理使用，一个是由总包单位管理。 　　（三）业主方合同网络结构的基本类型 　　当前房地产项目开发中业主的工程总承包方式包括承包合同、设计---建造合同、交钥匙合同、以不同的方式分散并行合同等方式。现就目前国内房地产项目开发中常见的工程总承包和分散平行承包合同来具体描述其合同网络结构。分布式并行承包业主将设计、施工、设备供应、安装、装饰及其他建设委托给不同的承包商。承包商与业主签订了合同，承包商相互之间没有合同关系。 　　EPC合同是一个建筑承包商承担一个完整的授权，向业主承担全部责任，然后根据合同再将承包工程中的部分项目进行分包。 　　三、工程合同网络结构管理 　　（一）网络结构管理 　　业主的房地产项目开发项目合同管理所定义的所有合同工作，应该包含业主和项目范围实施过程的全部，这样不仅每个合同，而且整个合同的内容都不存在网络缺陷或疏漏。合同所定义的每个合同的合同网络结构应该有一个统一的技术要求，应当是专业的工程项目目标构成的工程系统。分包合同必须按照主合约条件签订，一般以确保完成主合同合约为目的，而对分包合同的主要条款更为严格、苛刻。在责任