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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 深圳华侨城 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 世联研究案例 2008.12.04 * [关键字]： 旅游地产、区域发展、区域价值实现 [案例简介]： 重点研究深圳华侨城的发展历程，以及影响其发展的重要因素 [案例适用范围]： 陌生区域大盘开发； 区域价值实现过程研究参考； * 华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的城市组团 地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里； 规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人； 城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团； 规划状况：总建筑面积约为218.96 万㎡，其中高层住宅 92.85万㎡，多层住宅 45.48 万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地 34.56万㎡，写字楼占地1.08万㎡，旅游配套设施占地250万㎡。 深圳关内 华侨城 4km 居住区 商业区 旅游区 文教 体育 居住区 产业区 产业区 居住区 旅游区 旅游区 * 区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源处于蛮荒状态，城市配套极其匮乏 华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨企业公司； 1985年4月，全国华侨工作会议正式通过了华侨城建设方案，6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日华侨城宣告成立； 创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金； 开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。 1985年的华侨城规划 1983年的华侨城 “二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地……” ——深圳市民 当时的深南大道 华侨城早期状况 开发背景 1990年华侨城的建设状况 1987年华侨城的建设状况 * 区域开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境 开放式街区，成为城市意象； 道路弯曲和富有坡度； 道路绿化成形； 车和人处于同等地位； 道路和绿化组成的区域边界； 公共共享空间。 用地性质 占地面积 （公顷） 占地 比例 主题公园、景区 142 31.56% 其它休闲空间 （含水面、山体） 33 7.29% 居住用地及配套 161 35.78% 商业用地 43 9.56% 文体用地 4 0.88% 道路交通用地 42 9.38% 工业用地 21 4.67% 其它 4 0.88% 合计 450 100% 华侨城各功能的用地状况 * 早期通过主题旅游设施的营造聚集人气，消除区域陌生感，与基础配套的有效补充，共同提升了区域价值 类别 旅游设施 占地规模 概况 时间 旅游 设施 锦绣中华 30公顷 82个景点 1989 民俗文化村 20公顷 内含24个村寨 1991 住宅小区 东方花园 11.2公顷 建面6万㎡ 1986 海景花园 2.9公顷 建面10.2万㎡ 1990 生活配套 菜市场 — 仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求 1987 华侨城医院 — 1990 邮电局 — 1989 华侨城中学 4公顷 1981 产业 康佳公司 — 华侨城控股 1980 131.41% 1986年，中旅集团和华侨城筹资1亿港元兴建 “锦绣中华”； 1989年9月，“锦绣中华”正式对外开放，当天入园人数就超过3000人，国庆期间，每天游客在３万人次以上； 从1989年9月到1990年底，锦绣中华共接待游客430万人次，15月收回投资，一举成为深圳的标志性建筑，当时深圳大部分冲印照片都以其为背景。 区域发展初期开发的设施（1980-1991） 早期华侨城的区域增值 基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板； 旅游主题配套使区域成为城市的另一极，大幅提升区域认知度； 共同加速了区域的城市化进程。 * 旅游发展使区域人气持续增加，人文配套的营建与运营增添了区域的生活气息，逐步建立高档人居的区域形象 项目 开发时间 占地面积 （公顷） 建筑面积 （万㎡） 时价 （元/㎡） 湖滨花园 1993年～1994年 0.9 7.2 4000 桂花苑 1993年～1994年 2.5 6.7 5000 世界之窗 1990年～1994年 48 — — 中旅广场 1996年～1997年 1.6 12.9 8000 世界之窗与锦绣中