案例研究-旅游度假-长隆旅游度假区等主题类旅游地产盈利模式研究.docxVIP

长隆旅游度假区等主题类旅游地产盈利模式研究 ??? 随着房地产调控的深入，传统住宅市场日益举步维艰，养老地产、旅游地产、商业地产等非住宅类项目随即成为开发商转战的热土。旅游地产作为其中一个重要的投资方向，近年来发展迅猛，万科、首创、恒大、世茂等多家知名房地产公司纷纷投入到旅游地产开发中。????旅游地产与传统住宅地产开发相比，资金需求更大、运营周期更长，且旅游地产项目发展核心不同，又细分为不同的发展模式，每类发展模式中运营和盈利的手法皆不相同。其中，以产品提升休闲、运动、文化景观为核心，基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，秉持市场导向的发展策略，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的体验型愉悦吸引力，追求投资收益最大化的发展模式，我们称之为“主题类旅游地产”。该模式的最大特点是对传统的旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。主题类旅游地产的优势在于受众面较广，比传统旅游项目有更多客群，宣传手法更加多样灵活，目前已由传统的单一业态向多业态发展，旅游综合体受到开发商推崇，并且成为最近投资热点，各地政府都在扶持大型主题旅游项目。??? 目前我国对于此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫等运动度假项目为主要表现形式，博志成研究院依据近期实地考察调研的主题类旅游地产项目——欢乐谷系列、华侨城系列、长隆旅游度假区、九龙山旅游度假区等项目进行主题类旅游地产盈利模式的简要评述。??? 主题类旅游地产的盈利模式目前已从早期的单一门票收入转向随着产品系列的深度和广度不断扩大而带来的资源整合增强后的多元化盈利模式，其具体盈利点有：??? ■ 经营增长盈利，即主要为项目的门票收入。如东部华侨城公园年套票为2980元/人。主题类旅游地产发展初期此类收入是盈利的一个重要组成部分，目前多数主题类项目已只是将此项收入作为基础收益点之一。??? ■ 集观赏、体验、互动为一体的多功能、多产品的综合性文化休闲体验型产品收益。如长隆旅游度假区，采用人工打造的多功能主题景区，使游客长时间与景区接触，能够满足游客不同的享受需求，而多产品可以让游客找到自己钟爱的娱乐项目，同时通过多创意不断吸引游客，刺激游客消费欲望。 ??? ■ 高尔夫等运动类产业链运营收益，即包含俱乐部、赛事举办、培训学校、相关衍生品等方面的收益。如九龙山旅游度假区，就是以项目开发前期先引入高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、马球俱乐部、赛车俱乐部等高端休闲项目，推行高端俱乐部会员制和专业赛事，吸引高端消费者入驻，从而达到项目价值的最大化。 ??? 九龙山高尔夫俱乐部 ??? 九龙山马术赛事 ? ??? 九龙山汽车品牌赛事 ??? 九龙山游艇赛事及展会 ??? ■ 房地产物业经营盈利，即配套各类住宅、酒店、商务会议中心、其他娱乐和配套项目经营所获得的收益。如武汉华侨城项目共占地5000亩，但其中仅有500亩左右的土地是用于提升整个地块热度和价值的欢乐谷建设，其余地块则均作为房地产项目开发、配套商业及酒店公寓用地。 ??? ■ 土地和物业增值盈利，主题类旅游地产项目尤其是大型品牌主题类旅游地产项目很容易成为各地政府大力扶持的对象，因此在土地、税收上都会给予优惠，同时开发商所持有的经营性物业价值也会随着地块的逐步升温而升值，此类收益同样不可小觑。??? 对于大多数房地产企业来说，旅游与地产互融的开发模式将是旅游地产的开发趋势，主题类旅游地产是实现旅游与地产同时开发，将旅游功能与地产功能自然和谐的合二为一、实现最大协同的一种非常具有代表性的旅游地产模式，其代表着当前休闲与体验的度假趋势，是快速集聚人群，提升项目知名度的首选模式。