开发培训-财税管理-房地产税收制度.pptVIP

4、旧房及建筑物的评估价格。如转让已使用的房屋及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价格乘以成新度折扣率后的价格。 5、与转让房地产有关的税金。包括：转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育附加费。 6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，两项规定计算的金额之和，加计20%扣除。即： 加计扣除=（第1项+第2项）×20% 我国现行房地产税 扣除项目金额计算例题： 某房地产开发公司销售写字楼一幢，取得销售收入2000万元，开发该写字楼支付土地使用权价款为200万元，建筑物成本600万元，贷款利息30万元。请计算计征土地增值税的扣除项目金额。 1、支付土地使用权地价款200万元 2、土地开发成本（建筑物成本）600万元 3、土地开发费用30+（200+600）×5%=70（万元） 我国现行房地产税 税收制度概论 一、税收的概念和特性 税收：是国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移。 本质：是国家凭借政治权利，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。□ 税收制度概论 税收的本质决定了它具有以下三个特性： （1）强制性 （2）无偿性 （3）固定性 三个性质相互联系，不可分割□ 税收制度概论 二、税收制度及构成要素 税收制度： 是国家各项法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理回收分配关系的总规范。 1.构成税收制度的要素称为“税制要素”。 2.税制要素包括：纳税人、课税对象、税率、减税免税、纳税环节、纳税期限、纳税地点等，其中纳税人、课税对象和税率是三个基本要素。 □ 税收制度概论 纳税人：是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 纳税人和负税人不同。 纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是最终负担税款的单位和个人。 □ (1)纳税人 （2）课税对象 又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。 课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 根据课税对象性质的不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 税 收 制 度 概 论 税收制度概论 1、税基 又称计税依据，是课税基础的简称，是计算应纳税额的基数，有实物量和价值量两种计量单位： 实物量：如土地的亩数、房屋的间数、车船的辆数及吨位数等; 价值量：如个人所得税中的个人所得额， 营业税中的营业额等。 （3）税基、税源与税目 税收制度概论 2、税源：税源是指税收的最终经济来源，体现着纳税人的负担能力。 课税对象是据以征税的依据，税源则表明纳税人的负担能力。 3. 税目：是各个税种所规定的具体征税项目。它是征税对象的具体化，是在税法中对征税对象分类规定的具体的征税品种和项目，如：文化用品类、电子产品类、日常用化工类等。 □ 税收制度概论 是对征税对象的征收比例或征收额度。体现了征税的深度。现行的税率主要有： 一种是按相对量形式规定的征收比例。 分为比例税率和累进税率（包括超额累进税率和超率累进税率）。 ①比例税率；如：增值税、营业税、企业所得税等 ②累进税率。分为超额累进税率；如：个人所得税 ③超率累进税率：如：土地增值税。采用速算扣除数的办法。 □ （4）税率 税收制度概论 一种是按绝对量形式规定的征收比例。 即定额税率,也称固定税额，它是按课税对象的一定计量单位直接规定一个固定的税额，而不规定征收比例。如：资源税、车船使用税□ 5、纳税环节：是征税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。 ??? ①流转税 在生产和流通环节纳税 ??? ②所得税 在分配环节纳税 6、纳税期限：是指纳税人按照税法规定缴纳税款的期限。三种类型： 按期、次纳税和按年计征、分期预交。 税收制度概论 7、纳税地点：纳税人的具体纳税地点。 固定业户 所在地 固定业户到外县 批准 定业户和临时经营者 经营地 进口货物 海关 8、减税免税及附加：是对某些纳税人和征税对象采取减少征税或者免予征税的特殊规定。 （1）减征和免征 （2）起征点与免征额 （3）税收附加和加成 税收制度