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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 表5-8 其他费用估算表 单位：万元 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 销售期间 第1期 第2期 … 第 N期 合计 销售 计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期 间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表5-10 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 序 号 项 目 名 称