财税管理-房地产开发土地增值税在策划和定位中的考虑.pptVIP

* 一、土地增值税清算的范围 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。 * 二、土地增值税清算的条件 （一）纳税人应进行土地增值税清算的条件 （二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 * （一）纳税人应进行土地增值税清算的条件 1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 3、直接转让土地使用权的项目。 4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。 * （二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 * 三、纳税人申请清算时限 （一）纳税人应申请清算的 90日内 （二）主管地方税务机关要求清算的 30日内 (特殊情况可延长至90日) 达到清算条件 申请清算 税务机关通知 申请清算 * 清算的申请 * 一、纳税人应提供的清算资料 共11类资料。 * 二、申请时注意要点 （一）清算项目资料是否齐全 对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。 (二) 清算项目是否与初始登记表 中项目一致 * （三）各项申报表格的填写是否符合要求 各类表格应按明细类别归类汇总后填写。 例如：“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”，应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分类填写。 * （四）《鉴证报告》内容是否规范 1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍 *普通住宅情况说明 2、全部收入项目的组成情况介绍 3、扣除项目金额的情况介绍 *四项成本情况说明 4、税款详细计算过程 5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明 * 清算的审核 * 一、房地产转让收入情况的审核 （一）房地产转让收入的范围 货币收入 实物收入 其他收入 视同销售房地产收入----用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为 * （二）房地产转让价格的确定 货币收入--《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额 实物收入--财产评估 其他收入--专门评估 视同销售房地产收入----按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 * （二）房地产转让价格的确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 * 二、扣除项目金额情况的审核 （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。　　 * 二、扣除项目金额情况的审核 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 * （一）取得土地使用权所支付的金额 1、取得土地使用权所支付金额的构成 地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税 * （一）取得土地使用权所支付的金额 2、取得土地使用权所支付金额的确认 必须提供已支付的地价款凭证，不能提供的，不允许扣除 凭证：国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税证等 * （一）取得土地使用权所支付的金额 2、取得土地使用权所支付金额的确认 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 是否