RZ-TZ-ZY001可行性研究报告.docVIP

可行性研究报告 编制 日期 审核 日期 审批 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 目录 项目决策背景及摘要： 3 第一部分：项目概况 4 第二部分：法律及政策性风险分析 7 第三部分：市场分析 9 第四部分：规划设计分析 11 第五部分：项目开发 13 第六部分：投资收益分析 14 第七部分：管理资源配置 17 第八部分：综合分析与建议 18 第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 19 第十部分：在新城市开发需要补充的内容 21 附件： 22 项目决策背景及摘要： 一、外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 项目渊源，特殊的政治或文化背景。 二、内部因素 项目启动对集团未来几年发展战略、发展规划的意义，在集团发展中的地位； 集团进入重点区域市场、项目合理布局，对集团提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从集团未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第一部分：项目概况 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况； 医院等级和医疗水平； 大型购物中心、主要商业和菜市场； 文化、体育、娱乐设施； 公园、银行、邮局； 其他。 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）； 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）； 周边景观、风水情况； 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等； 其他。 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 道路现状及规划：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）； 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间； 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间； 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等； 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等； 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置； 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积； 综合容积率、住宅容积率； 建筑密度、控高、绿化率； 其他。 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分：法律及政策性风险分析 合作方式及条件 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等； 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）